利率持续上涨，房价就一定会一直跌吗？

那可不一定！

最近Domain发布的一份关于利率对房地产价格影响的报告发现，当抵押贷款利率上升1%时，澳大利亚的房价会在一个季度内下跌1.34%。当澳大利亚人口增加1%时，长期累计房价上涨8.18%。

这表明，从长远来看，人口增长加快的前景很可能对支撑价格产生更大的影响。

人口

澳洲房价的最强托手

Domain 研究和经济学主管 Nicola Powell 说，这表明，随着时间的推移，人口变化对房地产市场走势的影响大于抵押贷款利率。

这是房地产市场驱动力方面的积极方面之一。需求的增加会影响价格的上涨，而澳大利亚的经济是建立在大量海外移民的基础上的。

政府现在承诺要实现人口的显著增长，增加永久移民配额，尤其是技术移民配额，并且对他们的收入和住房需求有一定的期望。

自2020年后澳大利亚重新开放边境以来，海外净移民的反弹速度快于预期，财政部现在报告称，2021-22年人口增长率为0.7%，高于此前估计的0.4%。

净海外移民预计将恢复到每年约200,000人，或到2022/23 年刚刚超过，导致同期总人口增长1.2%，而2020-21年急剧下降至0.2%。

人口学家 Mark McCrindle 预测，由于政府鼓励技术移民和海外学生的新政策，我们的人口增长率（自2006年以来通常每年超过1.5%）将从COVID低点中迅速恢复。

▲ 当人口增长1%，房价会产生什么变化？

“如果现在人口增幅达到1.1%，这意味着随着人口基数的增加，将增加290,000人，我认为我们将达到每年390,000人，并很快突破400,000人。”McCrindle 说。

“这意味着三年内将有超过100万人，这将意味着住房需求相对于供应的显著提升。这就是我们将看到价格上涨重新回到房地产市场的地方。”

通过查看近30年的数据，她发现抵押贷款利率每增加1%，就会导致澳大利亚房价下跌1.34%。

但我们的分析表明，房价会在同一季度内对抵押贷款利率的变化做出反应，而人口则具有累积的长期影响。

在墨尔本，改变抵押贷款利率的影响几乎是悉尼的一半，根本原因可能是因为墨尔本经历了近年来最快的人口增长率，并且到2031年将成为澳大利亚人口方面最大的城市！

所以尽管利率上升，但人口的快速增长继续推动住房需求的增长。我们看到人口增长带来的持续影响。