从2025年7月1日起，联邦“Help to Buy”（俗称“帮买房”）共享产权计划正式开放申请。政府最高出资40%、买家最低只需2%首付，即可先上车；未来出售时按出资比例分润或承担亏损，期间无需向政府支付租金或利息。每年1万个名额，为期4年，但只面向澳洲公民，连永久居民（PR）都被挡在门外。下面用一张图看懂申请门槛、房价上限、出资比例和实际案例，再告诉你PR和海外买家还能薅哪些“替代羊毛”。

一、Help to Buy核心规则

二、案例演算：布里斯本80万澳元新房

买家出资：2% = 1.6万澳元

政府出资：40% = 32万澳元

银行贷款：58% = 46.4万澳元

结果：原本需20%首付（16万澳元）的Nike，现在只用1.6万澳元就拿到钥匙，提前约10年上车。

三、公民专属，PR与海外买家的“替代羊毛”

1. 昆州：80万澳元以下新房免印花税

适用：澳洲公民、PR、海外买家

节省：约2万澳元（按昆州80万澳元新房计算）

2. 维州：期房印花税递减

适用：所有买家，无价格上限

机制：按建筑进度递减，期房公寓最终约缴1/4印花税

平均节省：24,517澳元（维州政府数据）

3. 联邦：Foreign Investment Fee

海外买家仍需缴纳海外投资申请费，但印花税减免可叠加

四、市场影响： supply端“加速器”

低首付→更多买家提前进入→消化期房库存

政府40%资金→开发商现金流改善→愿意启动新项目

价格上限→引导需求流向中低价区，缓解可负担性危机

Domain首席研究员：Help to Buy不会推高整体房价，但会加速中低价区库存去化。

五、买家行动清单

澳洲公民：

提前做收入证明（ATO Notice of Assessment）

2%首付存入参与银行，留好3个月银行流水

选新建房→政府出资40%，比二手房30%更划算

关注参与金融机构名单（大银行+部分互助银行）

PR/海外买家：

转向昆州80万以下新房→直接免印花税

维州期房→按建筑进度递减印花税，无价格上限

避开Help to Buy价格上限区（如悉尼130万）（不适用但可借鉴选房逻辑）

六、结论：公民的“上车捷径”，其他人的“减税窗口”

Help to Buy把“首付门槛”降到历史低谷，但门锁只向澳洲公民敞开。PR和海外买家虽无法享受“政府入股”，却仍能通过昆州免印花税、维州期房递减等政策大幅降低购入成本。在供应短缺、租金高企的大环境下，谁能先上车，谁就能先锁定4-6%的租金回报和稳健的资本增值。禁令和高税可以挡住短期投机，却挡不住“长期价值”的吸引力——这就是澳洲房产仍被全球买家追逐的根本原因。