预计到 2030 年底，澳大利亚的人口将达到 2900 万，比现在多 300 万，不断增长的住房需求将是一个主要问题。

澳洲人口在新冠疫情初期出现倒退，2021 财年净损失 85,000 人。

但随着边境重新开放，财政部预计，今年净海外移民将恢复到疫情前的水平，并在中期内保持在 235,000 人的长期平均水平。

正常情况下，到 2026 年 6 月，新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州预计将拥有最多的居民。

新南威尔士州和维多利亚州预计将增长 30 万，昆士兰将增长 40 万，居民基数分别为 850 万、700 万和 560 万。

PropTrack 经济学家 Anne Flaherty 说：“确保新房供应跟上澳大利亚不断增长的人口将是未来几年的一项关键挑战。”

虽然人口增长因新冠疫情而暂时停止，但目前正在缓慢回升，给房地产市场带来了压力。

1、租房者首先感受到压力

随着澳大利亚边境现在开放，大学欢迎海外学生回国，市中心租房的竞争空前激烈，价格也相应上涨。

9月季度租金价格以有记录以来最快的季度增长率增长，过去三个月飙升 4.3%，达到每周 480澳元的全国中位数。

随着未来几年人口的迅速增加，许多租房者将难以安家。

出租住房已经供不应求。随着人口增长的恢复，开发活动的放缓将加剧未来几年的供应问题。

如果租房需求超过新出租物业的供应，将会进一步推动租金上涨 。

2、供应需要跟上需求

随着越来越多的人需要栖身之所，鼓励投资者进入市场是政府的一个关键考虑因素。

目前，飙升的利率让投资者感到没有动力。8 月份向房东提供的新贷款为 89 亿澳元，这是自 2021 年 6 月以来的最低水平。

虽然最近的联邦预算确定了这个问题并制定了解决方法，但当局的行动不够快。他们的目标是从 2024 年开始建造 100 万套新房。

为了确保更多资金进入市场，投资者需要更容易获得借款。

自 2021 年 10 月以来，澳大利亚审慎监管局（银行业监管机构）已要求贷方对住房贷款申请应用 300 个基点的可服务性缓冲，以确保在利率上升 3% 时借款人仍能够偿还还款。

此前，缓冲为 250 个基点。

目前，贷款评估缓冲过于严格，为 300 个基点，因此租房空置率处于历史低位，并还在收紧也就不足为奇了。

3、住房短缺促使租金上涨

根据澳大利亚统计局的数据，截至 2020 年，澳大利亚估计有 10,558,000 套住宅。

虽然每年开发的住宅数量随着市场趋势而波动，但在过去 20 年中，生产的总数量从每年 146,500 套增加到超过 201,000 套。

但建筑业的困境，如供应链中断、成本上升和劳动力短缺，给这一数字带来下行压力。

诸如家庭公寓之类的建造租赁项目正在租赁市场中创造更多的存量，但建造速度不足以跟上人口的增长。

图片

政府已通过澳大利亚住房未来基金介入创建更多的社会和负担得起的住房，该基金将在前五年建造 30,000 套房屋，但许多人表示，与实际需要相比，这只是沧海一粟。

现在，不仅借贷成本增加，而且建筑成本和时间也显着增加，同时现有库存的房地产价格正在下降。

未来的澳洲房市，住房供应跟不上人口增长，仍会推动房价，尤其是租金进一步上涨。