澳洲买房，能够全款付清的是少数，大部分人都需要借助贷款。

看房买房之前，要先搞清楚自己能贷多少款，这个绝大多数人都知道。

然而有这么几类房产，可能要到你签好合同，去找银行的时候，才发现银行对于这几类房产非常保守。要么估值估不满，要么贷款比例会降低。

真要碰到这种情况，又没有备用资金的话，最坏的结局就是，违约无法完成交割。损失10%的定金不说，还有被卖家追诉的风险，所以这篇收藏起来，买房之前用得上。

1豪宅类：这个大多数人都知道，比如在悉尼，房价超过300万的，有些银行就会变得比较保守了，最多只给贷7成。每个银行不同，有些宽松一点的，这个门槛是400万。

2高密度区的公寓：区内存量和开发量都是上千套的那种区，普遍存在被银行低估，或贷款比例被银行限制的情况。

3商业物业：银行普遍只贷给6成或7成。

4农场物业：银行的贷款比例往往也偏低。

5有开发潜力的地块：最常见的就是大地破房。虽然这类土地分地开发后，往往有不错的开发收益，但是在开发之前，特别是在拿到DA之前，银行往往是很保守的，只会按未开发的价值计算。

6房子太破，接近推倒重建的物业。这种银行给的估价，往往少于市场价格。

7地块有明显瑕疵的：比如位于Flooding Zone洪水区，或山火区；附近有高压线，有垃圾填埋场等等。这类区域的房子，往往也会被银行认为风险偏高。

8区内和附近的交易量太少。当银行估价的时候，发现可供用于参照的相似销售记录太少，就会趋于保守，估值宁可就低不就高。

9你买的这套房子，跟本地大多数主流房产不太一样。比如在一个均价80万的区，去买一个200万的小豪宅。再比如，澳洲一般别墅都是砖木结构，你搞了一个集装箱拼装房，可能设计很前卫大气，钱也没少花，但在银行眼里，毕竟是个异类，属于有风险的抵押物。

第类，专门用途的物业：例如酒店式公寓，老年公寓等等。这种因为受众比较单一，也往往会被银行限制贷款比例。

所以，当你想买的房子属于以上类，请务必多准备首付款，留出一定的余地，避免无法交割造成巨大损失。