澳洲“住房担保计划”（HGS）刚把启动键从2026年1月1日提前到2024年10月1日，RBA就率先发出需求侧警报。9月22日众议院经济事务听证会上，央行行长米歇尔·布洛克（Michele Bullock）与助理行长布拉德·琼斯（Brad Jones）一致判断：扩大版担保将“边际性”推高总体住房信贷1-2%，并给短期房价带来上行压力；不过，只要供给端能跟上，中期价格效应将被新增住房所消化。

一、政策核心：需求侧“全开”

生效：2024年10月1日（原定为2026年1月1日）

首付门槛：5%即可，无需支付LMI

收入限制：全面取消

房价上限：大幅上调（悉尼150万、布里斯班100万等）

地区通道：Regional First Home Buyer Guarantee并入First Home Guarantee，流程统一

二、RBA影响测算

琼斯助理行长：“几乎从政策设计就能推导出——部分购房行为会被提前，首置买家借贷能力显著增强。”

三、央行警告：仅靠需求侧不够

布洛克强调：“我们确实需要供给侧的应对。”

需求侧工具=“把购买力提前”

供给侧工具=“把库存做出来”

若无新增住房跟进，价格效应将长期存在。

四、市场与买家影响

短期：中低价段（80-150万澳元）房源竞争升温，拍卖清盘率可能再抬升

中期：若120万套住房计划如期落地，价格上涨斜率有望放缓

首置买家：可动用“5%首付+更高房价上限”杠杆，但需预留利率再升0.5%的现金流缓冲

投资者：关注首置集中区，租金需求短期强化，但空置率<2%区域溢价或扩大

五、政策观察点

供给反应速度：HIA预测2025-29五年累计交付98.6万套，仍低于120万套目标

利率路径：RBA现金利率若再下调，需求侧效应将被放大；若加息，则杠杆效应快速收缩

市政配套：道路、学校、医院能否同步，决定新增住房是否“有人住、住得久”

六、买家策略

计划利用担保→立即做预批+房价上限核对，抢在10月首波需求释放前落订

预算≤120万→关注Outer West、Geelong、Newcastle等基建同步区，避免纯概念热点

现金流缓冲：按“利率+0.5%”计算月供，防止担保红利被加息侵蚀

供应空白区：库存月数<2、批文<需求的沿海/内城，价格弹性更大，但风险同步上升

RBA把话挑明：扩大版住房担保是“需求端火箭筒”，短期必然推高房价，但中长期走势仍取决于“120万套住房”能否按时交付。对买家而言，把“5%首付”当作入场券的同时，更要把“供给节奏、利率路径、现金流缓冲”写进同一本预算——只有这样，才不会把政策红利变成竞价战场上的“溢价陷阱”。