PropTrack新季度房价指数给墨尔本买家发出明确信号：后疫情低迷期正式结束。2025年第三季度，371个区独立屋价值上涨，占比近九成；仅36个区持平或下跌，为2022年以来强劲的“普涨季”。内东豪宅区Hawthorn以22.3万澳元季度涨幅领跑，远郊平价区Coolaroo、Frankston North亦同步飙升8%-9%。经济学家与中介一致认为：降息、跨州移民回正及可负担性改善，正把墨尔本重新推回卖方市场。

一、领涨版图：豪宅与平价区“齐飞”

数据来源：PropTrack 2025 Q3

Hawthorn是前十榜单中唯一内东区，其余席位被北区、远东南区包揽，显示“高端+平价”双轨并涨。

二、为何突然“换挡”？

PropTrack高级经济学家Angus Moore归纳三大引擎：

利率下调：2025年已三次降息，现金利率降至3.6%，房贷压力缓和

跨州移民回正：2025年Q1维州净 interstate 移民重返正值，为疫情以来首次

可负担性：墨尔本住宅中位价约80.5万澳元，较悉尼低20%，吸引投资者与首次购房者回流

Moore强调：“这不是恐慌性繁荣，而是基于真实需求与支付能力提升的健康复苏。”

三、市场情绪：从“等待抄底”到“怕错过”

房产咨询公司负责人Frank Valentic：

“周期底部已过去，抄底窗口关闭。”

“当前反弹由真实信心驱动，买家信息更充分、行动更快。”

跨州投资者咨询量激增——布里斯班、阿德莱德投资者视墨尔本为“东山再起之城”，南下锁定长期增值机会

四、政策加速器：5%首付+首次置业回流

约20%当前购房者使用“First Home Guarantee”(5%首付担保)

东南部与海湾地区因此需求快速升温

中介反馈：首次置业者3-4周内可完成签约，远快于2023年平均水平

五、人口与供应：需求回潮、库存平稳

截至2025年3月年度维州人口+1.8%，与昆州持平，低于西澳2.3%

房源总量未现大幅攀升，拍卖清盘率连续8周>70%

PropTrack预测：若利率再降且库存维持当前水平，2026年墨尔本房价或再涨5%-10%

六、买家行动清单

首次置业：锁定5%首付担保+州政府Stamp Duty减免，预算60-80万澳元可聚焦远西北与东南走廊

换小房/投资：关注Wheelers Hill、Chelsea Heights等中产板块，公寓涨幅仍落后独立屋

跨州投资者：利用阿德莱德、布里斯班资产净值，置换被低估的墨尔本中产学区

时间窗口：利率下降周期初期+库存未大幅上升，为典型“卖方市场早春阶段”

墨尔本正式“回血”

从“疫情低迷”到“领涨全国”，墨尔本只用了一个季度。当利率、人口、政策三股暖流同时注入，市场信心迅速修复。对于买家，继续等待可能意味着更高入场价；对于卖家，合理定价+春季上市，或能享受2019年以来强劲的成交窗口。未来12个月，若再降息1-2次，墨尔本“东山再起”的故事还将续写。