当春季购房潮撞上历史级供应紧张，悉尼内城区的“几块零星土地”成了抢手的稀缺品。Domain新调研显示，在距CBD仅10公里的范围内，买家心理搜索价与独立房实际挂牌中位数相差高达30万澳元；换言之，想住在“城市一环”，预算得再抬升一个首付。

一、30万“缺口”意味着什么？

内环：搜索价≈110万澳元，挂牌价≈140万澳元

中环：搜索价≈95万澳元，挂牌价≈110万澳元（仍高15万）

25公里外：搜索价与挂牌价差距缩小至5万以内

Domain首席经济师Nicola Powell直言：“对于大多数在内环找房的买家，独立屋几乎已触不可及。”

二、“上帝不再造地”——独立屋溢价逻辑

Morrell and Koren买家代表Emma Bloom指出，独立屋始终被视为“好的投资”，因为土地不可再生，“每个人都想拥有属于自己的一小块”。供需失衡下，内城地块愈发像收藏品：

Cotality数据，10月首府城市独栋与单元房价差首次冲破36.3万澳元，占比49.9%，较五年前的20%翻了一倍还多 。

在West Ryde、Punchbowl、Penshurst等区，独立屋中位价已是同区单元房的两倍以上 。

三、买家被迫“二选一”

悉尼买方代理Chris Clarke形容，疫情后的价格跳涨成为压垮内城年轻购屋者的“一根稻草”：

牺牲地段——迁往30–40公里外的新区，换得后院与车位；

牺牲房屋类型——留在内环，却接受高密度单元房，只为靠近亲友与就业中心。

“无论哪种选择，都是难以下咽的苦药”，Clarke说。

四、单元房成“缓冲垫”，但供应仍充裕

Domain报告显示，除悉尼内环外，几乎所有梯度区域的单元房挂牌价都低于或等于买家搜索价。高价差正把需求推向中高密度住宅，但此前开发热已使单元房库存充足，资本增速远慢于独立屋 。

五、前瞻：差距还会拉大吗？

建筑成本居高不下，开发商更倾向溢价推独栋项目；

地铁与快速干道延伸，把“中环”边界外推，但核心10公里土地依旧有限；

若官方不在交通节点释放更多中密度地块，内环独立屋或继续跑赢通胀，而单元房仅充当“价格缓冲”。

当“买得起”与“住得近”只能二选一时，买家的决策逻辑变得简单：先锁定土地，再考虑面积；先抢占区位，再考虑房型。对于预算有限的首次置业者，把搜索半径扩大到25公里之外，或把目光转向即将通车的地铁沿线单元房，或许是消化30万“缺口”的现实解法。毕竟，上帝不再造地，但城市仍在生长，机会藏在下一趟列车驶出的方向。