当“想买”遇上“买不起”，数字最能说明残酷。Domain最新《需求匹配报告》披露，悉尼内环买家平均搜索价比挂牌价低30万澳元，中环缺口15万，外环更扩大到28万；而在Bellevue Hill、Point Piper等黄金海岸带，卖家心理价高达550万澳元，比买家预算整整多出200万澳元——相当于一套墨尔本近郊独栋屋的价钱 。

一、全城“落差”地图

东区（Bellevue Hill、Bondi Beach、Point Piper）：挂牌中位550万，搜索价约350万，差距200万

下北岸Mosman：差价122.5万

内西Canada Bay：差价100万

上北Ku-ring-gai：差价80万

Chatswood–Lane Cove：差价69.5万

Domain首席经济师Nicola Powell直言：“即便外环的Blacktown、Penrith，首置买家也感到吃力，说明可负担性危机已不限于传统富人区。”

二、七个“预算>标价”的稀有洼地

Hornsby（+15万）、Marrickville-Sydenham-Petersham（+17.5万）等区，买家搜索价反而高于挂牌价，原因包括：

近期大量旧房翻新上市，拉低平均叫价

铁路或地铁新线预期，买家愿意提前放预算

卖家担心高利率环境，主动降价求售

三、为什么差距越拉越大？

土地开发潜力被提前“计价”——业主卖的不是房子，而是未来中密度批文的价值 

低密区被划入重点规划区，州政府目标新增37.7万套住房，景观地块率先被开发商高价锁定 

指导价“烟雾弹”——18个月调查显示，新州48%物业成交价高于指导价10%以上，买家网上搜索时往往以“指导价+折扣”心理输入，却被现场竞价无情推高 

四、买家心态转向“双层选择”

鲍威尔指出，越来越多预算有限的家庭开始“两条腿走路”：

同区找联排或 duplex，价差立刻缩小10–17万

放弃内环，转向地铁尽头的新兴区，用距离换面积

买方代理Henny Rahardja感慨：“客户只能负担大幅翻新的‘破房’，而且配套遥远；孩子快上大学，他们干脆放弃大房，选择可负担的小地块。”

五、市场分化下的策略

折扣区：Hurstville、Epping、Rockdale公寓平均成交价比挂牌低8–10%，原因是供应充足、卖家降价换成交 

溢价区：Sutherland、Cronulla、North Kellyville仍高出挂牌8–13%，库存低+学区/海景加持 

谈判窗口：利率高位+春季挂牌上升，折扣区仍有5–10%议价空间，但海景、学区等稀缺资源议价难度高

六、展望：差距何时收敛？

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley认为，除非州政府在交通节点大幅释放中密度地块，否则“搜索价”与“挂牌价”裂缝将持续。“高收入群体也越来越难进入房市，这是悉尼独有的警报信号。”鲍威尔则提醒买家：把搜索半径扩大到下一座地铁终点站，或把联排别墅纳入选项，才能用时间换空间、用产品类型换可负担性。

当土地被重新划区、当指导价成为心理安慰，买家能做的，是把“理想区域”与“现实预算”同时输入搜索栏——差距不会一夜消失，但在折扣区找准卖家急售点、在溢价区避开过度竞价，依旧能在拉锯战中找到属于自己的落脚点。