在三次降息与7.5%年度房价涨幅的双重刺激下，澳洲卖家集体“踩油门”。REA集团新《挂牌报告》显示，10月全国新房源环比激增22%，创2014年以来同期峰值；首府城市增幅（24%）连续第三个月跑赢偏远地区（17.5%），为买家奉上久违的“选货时间”。

一、两大超级城市“放货”凶猛

悉尼：新挂牌量同比+6%，环比+20%，达到十年至高水位

墨尔本：环比飙升近30%，刷新2021年11月后单月纪录，历年10月首次突破

REA经济事务执行董事Angus Moore直言：“降息改善买家情绪，房价上涨又增强卖家信心，供需两端同时点火。”

二、政策“助燃剂”

5%首付担保计划扩大：悉尼150万、墨尔本95万上限，把首次购房者推向更高价位段

三次降息累计75基点，换房族还贷能力松绑，升级需求集中释放

Ray White联合集团董事Peter Diamantidis表示：“利率降一档，原先换不起大房的人现在能动了，挂牌自然井喷。”

三、房价“底气”

全国房屋中位价年涨7.5%，墨尔本已突破2022年高点，大部分地区再创历史新高

悉尼年涨6.4%，墨尔本年涨4.2%，拍卖清盘率连续八周高于70%

Barry Plant Point Cook合伙人Ray Harb称：“9-10月是我20年来很忙碌的春季，首次购房与换房需求叠加，周六看房人流堪比商场。”

四、区域“黑马”

堪培拉：新房源月增42.4%，领跑全国

阿德莱德：+36.6%，创2008年以来较大单月增幅

珀斯、布里斯班、达尔文：总在售库存仍低于去年，投资者成交速度加快，达尔文总在售房源年降38%，投资者贷款占比创历史新高

五、买家窗口与策略

首置客：利用春季货量挑选“满两年”现房，可叠加5%首付担保与州政府印花税减免

换房族：先买后卖风险下降，但需锁定低息预批，避免拍卖当天“盲举牌”

投资者：关注库存缺口大的珀斯、布里斯班，租金上涨周期尚未结束

六、展望

Moore判断：“在售总量仍比去年低9.5%，市场向卖家倾斜，但新增货量让买家至少能‘挑到房’。”若11-12月挂牌热度延续，房价年内还有2%-3%上行空间；一旦2025年降息预期放缓，卖家集中出货或使涨幅趋平。

对买家而言，这是三年来比较“有得选”的春季——货量放大、政策红包仍在、利率暂时友好；对卖家而言，涨价窗口尚未关闭，及时上市仍可高位兑现。把预批额度、出价策略、换房节奏提前规划好，才能在这波“春潮”里顺势上岸。