最新数据显示，墨尔本房屋中位价在三月份陷入停滞，成为全澳表现最差的首府城市。而颇具戏剧性的是，与此同时，越来越多跨州屋主正套现其他首府物业，逆向迁居墨尔本以减轻房贷压力。这一"价格低迷但人气回流"的反差现象，揭示了当前澳洲房市复杂的分化格局。

数据透视：墨尔本成"全国最疲软"首府

根据PropTrack最新数据，墨尔本典型房屋中位价维持在101.5万澳元，三月份未录得任何增长。过去一年虽累计上涨44,200澳元（3.1%），但这一增速已远落后于其他中型首府。

更具标志性意义的是，阿德莱德以101.6万澳元的中位价正式超越墨尔本，成为全国第六昂贵的首府城市。目前，仅有达尔文与霍巴特的房价比阿德莱德更为实惠。

PropTrack高级经济学家克雷指出，墨尔本与布里斯班、珀斯及阿德莱德等城市走势截然不同。后者自疫情以来经历了"百年一遇的房地产繁荣"——布里斯班房价中位数自疫情以来甚至翻了一番多。

高端市场承压：内城区率先"退烧"

墨尔本房市的分化不仅体现在与其他城市的对比上，内部结构性调整同样明显。

数据显示，高端市场对借贷成本上升更为敏感，尤其是：

内城区

内东部地区

外东部地区

这些曾经的"香饽饽"区域，月度及季度数据均显示房价正在下跌。墨尔本也是全国少数在三月份未创下房产价值新高的地区之一。

不过，公寓市场表现相对稳健：中位价在过去一个月上涨0.6%，过去一年上涨25,200澳元（4%），三月底达到633,000澳元。这一反差表明，在借贷能力受限的环境下，低总价物业正获得更多青睐。

逆向流动：跨州买家"套现降级"涌入墨尔本

买方代理机构LP Advisory的利哈里观察到一个引人注目的趋势：墨尔本房市过去数月已明显分化为两个板块——

利哈里指出，来自跨州投资者的持续需求支撑了可负担住宅的销售。越来越多跨州买家希望迁居墨尔本，其中越来越多买家来自昆州——他们可能会在没有抵押贷款的情况下搬到墨尔本。

这一"逆向流动"颇具意味：过去曾有买家因追求更高性价比而选择布里斯班及阿德莱德，如今方向逆转。背后的逻辑清晰——套现高价物业，置换墨尔本相对"低估"的资产，从而大幅降低财务杠杆，甚至实现"无贷"置业。

人口红利：维州领跑全国，长期支撑可期

值得关注的是，澳洲统计局最新数据显示，维州在2025财年以10.5万人的增幅领跑全国人口增长。这一基本面为墨尔本房市提供了长期支撑。

利哈里对此保持乐观："随着人口持续增长，墨尔本房价终将回升。墨尔本仍是全球最好的城市，人口增长之下，房价上涨无可避免。"

市场启示：周期性调整中的结构性机会

当前墨尔本房市呈现的矛盾图景——价格停滞但人口流入、高端疲软但可负担 segment 活跃——为不同类型参与者提供了差异化策略：

对于本地卖家：若持有高端物业，需调整预期优先实现流动性；若持有可负担型资产，则可利用跨州需求窗口

对于跨州买家：利用"套现降级"策略，实现财务去杠杆化，同时布局长期人口增长红利

对于投资者：关注公寓市场与低价独立屋的相对韧性，以及内城区高端市场的潜在价值回归机会

墨尔本的市场"失速"，究竟是周期性调整还是结构性转弱？答案或许取决于人口增长的持续性与信贷环境的演变。但无论如何，这座"全球最宜居城市"之一的房产市场，正在经历一场深刻的价值重估与买家结构重组。