Cotality最新研究显示，人口增长速度远超住房建设速度的结构性失衡，正在重塑澳大利亚多个州的房价格局与市场竞争态势。自2020年初以来出现的"严重供需失衡"已让全国房地产市场呈现明显分化——西澳与昆士兰州房价涨幅居首，原因正是人口增长大幅领先于新房竣工量。

供需错配：西澳与昆州的"翻倍"行情

Cotality研究主管杰拉德·伯格（Gerard Burg）指出，2020年第一季度至2025年第三季度期间，房价涨幅最剧烈的地区均为住房竣工量跟不上人口快速增长的区域，西澳（WA）与昆士兰州（Qld）尤为突出。

数据对比：

伯格分析："在西澳和昆州，住房竣工量占比远低于人口增长占比。"这种错配导致珀斯与布里斯班市场竞争白热化，形成"大量买家争抢少量房源"的卖方市场格局，房价随之快速攀升。

昆州：从"宜居避风港"到可负担性考验

昆士兰州传统上以宜居环境和相对亲民的房价著称，长期吸引其他州退休人士迁入。然而，随着房价持续攀升，这一定位正面临考验。

伯格观察到："近几个季度，迁入昆州的净移民数量开始放缓，首次购房者可能会越来越多地转向其他地区寻找机会。"

全国趋势：增速加快但城市分化

Cotality数据反映出全国整体趋势：尽管利率高企、生活成本压力加剧，房价增速仍在加快。

城市间走势分化明显：

走弱：悉尼与墨尔本房价连续四周涨幅进一步走弱，中型首府城市上涨动能也开始减弱

坚挺：区域性市场表现稳健，归因于持续的地区移民与相对可负担的房价

维州：供应端的"异类"

与西澳、昆州形成鲜明对比的是维多利亚州。过去五年，维州竣工住房数量占比最高，约占全国新建住房的三分之一，超过其人口增长占比。

伯格指出："这一时期，州与联邦两级政策支持推动了维州住房供应增长。"

维州新增房源结构也凸显澳大利亚购房者偏好：

独立屋占比：近63%

相比之下，新南威尔士州独立屋与公寓比例接近五五开

南澳：供需匹配下的"超预期"涨幅

南澳成为这一趋势中的明显例外。Cotality数据显示，尽管南澳新增住房供应与人口增长基本匹配，但同期房价涨幅仍超过90%。

伯格解释，这一超预期表现表明：本地需求、投资者关注度以及房价基数较低等因素共同放大了涨幅，说明供需关系并非影响房价的唯一变量。

当人口增长与住房建设之间的缺口持续扩大，澳大利亚房市正经历深刻的结构性重塑。西澳与昆州的"翻倍"行情、维州的供应突围、南澳的意外飙升——这些分化格局揭示了一个核心现实：在国家级别的住房危机面前，州际间的政策差异与市场条件正创造出截然不同的投资与居住图景。对于购房者和投资者而言，理解这种"人口-住房"的赛跑关系，已成为把握市场脉搏的关键。