最新数据显示，截至2024年底，澳洲Airbnb及其他短期租赁住宿数量创下历史新高，大量房源涌入市场直接推高了旅游热点地区长期租户的租金压力。澳洲住房与城市研究院（AHURI）发布的报告指出，短期租赁住宿（STRA）平台上的挂牌量已达到174,558套，这一规模正在深刻改变部分城市的住房供需格局。

侯巴特：短租房源是长租空置量的36倍

在澳洲最小的州首府侯巴特，短期租赁的集中程度尤为突出。数据显示，2024年12月，该市经常可用的整套Airbnb房源数量达到长期租赁空置量的36倍。与此同时，Domain发布的同期数据表明，侯巴特3月份季度的长期租赁空置率仅为0.2%，位居全国最低水平。短租市场的繁荣与长租房源的极度稀缺形成了鲜明对比。

从全国范围来看，短期租赁呈现出明显的专业化运营趋势。报告指出，超过半数（57%）的Airbnb房源由拥有至少两套房产的账户管理，这意味着短租市场已不再是个人偶尔出租闲置房间的"副业"，而是一门规模化的商业活动。

监管盲区：数据匮乏成治理瓶颈

悉尼大学城市规划与住房讲师、该报告主要作者古兰表示，Airbnb等平台催生了一个蓬勃发展但缺乏有效监管的行业。尽管市场数量和专业化程度持续提升，但由于多头监管体系的存在，关于房源规模、实际入住时间和预订数量的详细数据极为匮乏。

目前，各州对短租市场的监管标准参差不齐。塔州是唯一要求在预订层面进行登记和报告的州，而其他州仅要求业主登记。西澳和新州虽然设定了房产可用于短期住宿的时长上限，但缺乏有效的数据支撑来确保政策落地。古兰强调，除塔州外，研究人员无法从平台获得房产层面和预订层面的详细数据，这使得规划部门难以核查合规性。能够验证的登记信息是任何有效监管的前提条件。

核心建议：建立中央登记系统

基于上述分析，该报告的核心建议是建立一个全国性的中央登记系统，并配套实施一系列有针对性的干预措施。PRD房地产首席经济学家马尔迪斯莫指出，跨辖区缺乏标准化数据是短期住宿市场相对不成熟的直接体现。虽然市场上并非完全没有数据，但现有信息经常不一致，导致难以对不同地区的短租市场进行横向比较和有效评估。

针对监管需求，Stayz政府与企业事务高级总监库瑞表示，该平台支持建立"STRA房产的实时、全州登记数据库"，并倡导针对业主、住客和代理机构制定统一的行为准则。

短租与酒店的监管落差

古兰和马尔迪斯莫均承认，Airbnb等平台在理论上可以在季节性游客激增、传统酒店容量不足的地区填补住宿空白。然而，在他们研究的案例地区中，实际情况并非如此。酒店业受到关于容量限制、消防安全标准和停车配套等方面的严格监管，而短租房源通常由个人业主直接挂牌，在运营层面往往不受同等约束。

随着短租市场规模持续扩大，如何在保障游客住宿需求与维护本地居民长租权益之间取得平衡，已成为澳洲住房政策面临的重要课题。建立统一、透明且可验证的监管框架，或许是破解当前困局的关键一步。