在澳大利亚购买房产是一个复杂的过程，特别是对于非澳大利亚公民和永久居民。购房条件和限制主要取决于个人的身份和签证类型，这些规定旨在保护澳大利亚的国家利益，并防止外国投资对当地房产市场产生不利影响。了解这些条件和限制对于潜在的房产买家至关重要。

对于澳大利亚公民和永久居民而言，买房的条件和限制相对宽松。他们可以在澳大利亚购买任何类型和数量的房产，无需额外税收或审批。他们只需遵守当地法律规定，如缴纳印花税和土地税，便可购房。他们也可自由转卖或出租所购房产，享有与本地居民相同的权利和义务。

然而，海外人士在澳大利亚购房时则面临更多限制。海外人士定义为非澳大利亚公民或永久居民，包括外国公民、非永久居民和海外公司。他们必须向澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）申请批准，才能购房。审查过程可能持续数周至数月，并需支付相应的申请费用。此外，海外人士通常无法购买二手房产，除非符合特定条件，如持有超过12个月的有效签证、申请永久居民身份或是澳大利亚公民的配偶或同居伴侣。

FIRB负责审查海外人士的购房申请，确保其符合澳大利亚的国家利益。审查标准基于外国投资法（FATA）和外国投资政策（FIP），这些法规会随着经济和社会的变化而不断调整。

海外人士申请向FIRB购房时，需完成以下步骤：在FIRB网站注册账号，填写个人和房产信息，上传身份和购房合同证明，支付申请费用，并等待审批结果。通常，FIRB会在30天内给出回复。

总之，不同身份和签证类型的个人在澳大利亚购房时面临不同的条件和限制。理解这些规定对于成功购房至关重要。