最新数据显示，墨尔本房地产市场正在经历显著变化。5月份，超过3000名房地产投资者撤离该市，较去年同期增长了34%。这波撤离潮主要受到州政府税收改革和低迷的投资回报影响。

Suburbtrends的创始人Kent Lardner表示，维州有近4000处前出租物业挂牌出售，这进一步减少了本就紧缺的出租物业供应。“税收负担的增加导致越来越多的房东退出市场，持续的外流可能会引发租金的进一步上涨，因为更多的出租物业变成了自住房，”Lardner指出。

新州的情况也不容乐观，5月份投资者出售了3593处出租物业，比去年同期增长了20%。在悉尼，共有2372处投资者拥有的房产挂牌出售，同比增加了17%。

整体来看，全澳范围内，上个月共有13,198套前出租物业挂牌出售，比去年同期增长10.7%，占所有挂牌物业的19.3%。其中，悉尼帕拉马塔(Parramatta)和内西南地区出售了近500套，内西部和霍恩斯比(Hornsby)地区出售了近400套。

悉尼买家代理机构Propertybuyer的首席执行官Rich Harvey表示，新州新的土地税制度——免税门槛将冻结在2024年的水平——将导致投资者转向其他市场。“冻结门槛的概念不利于在新州购买更多房产，这项新的土地税规定让我对在新州购买更多房产三思而后行。”

CoreLogic研究总监Tim Lawless指出，投资者通常受资本收益驱动，因此他们更倾向于投资西澳和昆州等市场，这些地区房价上涨更快，投资者还能享受更高的租金收益和更低的税收。数据显示，截至4月份的一年中，维州批准的投资者贷款增幅仅为25.7%，而西澳和昆州分别激增了70%和53.8%。

墨尔本西部、东南部、内城区、东北部和内东部地区是投资者拥有房源较多的区域，这增加了市场上的库存量。据CoreLogic数据显示，5月份墨尔本全市总库存与去年同期相比增长了17%，比五年平均水平高出约13%，房源增长速度快于销售速度。

西太平洋银行表示，房价可能会走弱，直到过剩房源被市场吸收，尤其是在周转率下降且利率仍高的情况下。维州房地产市场仍然是各大州中较弱的，近几个月成交量下降，供应量增加。州政府的税收变化引发了2023年下半年投资者抛售的激增，造成了库存积压，相关价格下滑可能会持续到这种情况消失为止。

尽管如此，CoreLogic数据显示，墨尔本房价在截至5月的三个月内下跌了0.2%，但上个月小幅上涨了0.1%。Lawless先生表示，尽管增长放缓，但房地产市场在一定程度上保持了弹性，即使利率保持较高水平，房价在6月份继续上涨，首府城市平均房价指数在本月前18天已经上涨了0.4%。