澳大利亚的房地产市场正面临一系列挑战，这些挑战不仅影响了新房的供应，也给租金市场带来了压力，对首次购房者构成了重大障碍。尽管政府设定了五年内建设120万套新房的目标，但当前的形势使得这一宏伟蓝图变得遥不可及。

经济学家和分析师在接受《澳大利亚金融评论报》的调查时指出，利率上升和建筑成本的增加是主要的制约因素。近期，有关新南威尔士州和昆士兰州建筑、林业、海事、矿业和能源工会（CFMEU）的薪酬协议可能会进一步推高新公寓建设成本的消息，这无疑加剧了市场的紧张情绪。

全球航运业的混乱也对房地产市场产生了连锁反应，导致进口材料成本上升，进一步增加了新房的建设成本。地缘政治危机和疫情造成的货运延误，使得建筑材料的供应面临更多不确定性。

建筑成本的上升速度超过了房价增长，这使得新建房屋相比购买现有房屋的经济性大大降低。Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters强调了住房供应对澳大利亚的重要性，并指出当前住房建设不足的现象达到了历史新高。

牛津经济研究院澳大利亚分部的高级经济学家Maree Kilroy认为，增加公寓供应对于缓解住房紧张至关重要。她提出，为了创造一个更有利的环境，需要采取一系列措施，包括降低利率、调整租金、使建筑成本回归正常水平、协调社会住房投资以及调整主要市场的规划政策。

尽管CoreLogic的Cordell建筑成本指数显示，住宅建筑成本的增长率有所放缓，但仍然高于疫情前的水平。CoreLogic的研究主管Tim Lawless指出，尽管成本增长回到了正常范围，但建筑价格并未下降，目前的建筑或翻新成本比疫情前高出近30%。

住宅审批数据揭示了新房数量的显著减少，每年的批准数量远低于政府的年度目标。与此同时，人口增长接近历史至高水平，这进一步加剧了住房供应的压力。SQM Research预测，到2025财年，新住宅的竣工数量将仅有138,000套。

PropTrack的经济研究执行经理Cameron Kusher指出，建筑审批处于十年来的至低水平，新供应受到疫情后建筑成本大幅上涨、劳动力短缺以及高利率的影响。建筑成本的上涨扩大了新房与现有住房之间的价格差距，这需要缩小以使新房更具吸引力。

此外，高利率增加了新开发和建设的融资难度，降低了利润率，导致项目推迟或放弃。这同样使得确保足够的预售量以启动新建筑变得困难。莱坊首席经济学家Ben Burston也提到，由于投资者需求下降，新房定价下降，未能达到预售目标，这同样抑制了新供应。

在“建房出租”领域，建筑和融资成本的急剧上涨并没有被更高的可实现租金所缓解。对于租户来说，工资上涨并没有跟上租金的增长，导致租金现在已经超出了许多人的可承受范围。

综上所述，澳大利亚房地产市场正面临多方面的挑战，需要综合考虑降低成本、调整政策和增加供应等多方面因素，以实现可持续的住房市场发展。