随着澳洲努力实现其庞大的住房建设目标，最新数据显示，全国有数万套住房计划被拆除。这一现象不仅反映了住房市场的动态变化，也揭示了实现住房目标的复杂性和挑战。

拆除数据概览

根据澳洲统计局的数据，过去一年中，超过2万套住房获批拆除。其中，绝大多数计划拆除的是独栋住宅，共有18,864套获批拆除，而公寓仅有1146套。在首府城市中，墨尔本位居首位，共有6075处房产获批拆除。悉尼紧随其后，计划拆除的房屋和公寓数量分别为5351栋和340套。布里斯班则有2106处房产获批拆除，而珀斯为1433处。相对较小的首府城市中，堪培拉仅批准拆除249套住房，阿德莱德为58套，霍巴特为37套，达尔文则有17套。

在首府城市之外，新州地区计划拆除的住房至多（1759套），其次是昆州地区（1152套）和维州（1042套）。这些数据涵盖截至2025年3月的一年，意味着许多房屋可能已经被拆除。

拆除与新建的平衡

尽管数据显示许多住房将从澳洲的住房存量中移除，但同期获批建设的住房数量是拆除数量的9倍有余。在截至3月的12个月里，约18.1万套新住房获批建造，一旦建成，将有助于缓解该国的住房短缺。然而，这一速度远低于联邦政府设定的“到2029年建造120万套新住房”的目标。

REA集团高级经济学家Anne Flaherty指出，房屋拆除的主要原因是为新建房产腾出空间。“拆除是为建造新住房，我们确实看到获批建造的房屋数量多于拆除数量。”她表示，“但考虑到需要建造的住房数量，我们必须注意到部分新住房建设将导致旧房拆除。”

拆除的数据可能包括许多这样的情况：一栋房屋被替换为两套或更多住房（如联排别墅或排屋），或者几栋房屋被替换为公寓楼。Flaherty说，“希望每拆除一栋住房，能换来不止一栋新住房。”

高密度开发的潜力与挑战

在成熟区域进行高密度开发被视为解决住房危机的方案之一，交通走廊沿线的郊区在增加中高密度住房方面最具潜力。新的规划控制措施，如新州的交通导向开发计划，预计将推动区建造更多公寓楼，这可能导致更多老旧房屋被拆除，为单元房扩建让路。

然而，近年来高昂的建筑成本和利率影响了许多开发项目的可行性，限制了新建住房的数量，也导致拆除数量少于往年历史至高水平。2022年6月前一年拆除批准量达峰值，当时利率仍低，澳洲正处于住房建设热潮中，建筑成本也未达到当前高点。建筑批准量在澳洲低利率时期同样达到峰值，因当时购房者通过“HomeBuilder”计划可获得丰厚补贴。

尽管近期批准量有所回升，但与那段时期相比，获批建设的住房数量仍较少。Flaherty补充道，高利率和建筑成本也影响了澳洲各地正在建造的住房类型。“新建住房成本非常高，这意味着当前正在建造的住房类型多为能给开发商带来足够利润的项目。当前，外围地区的住宅和土地套餐大致是最可行的选择。”

关于建造公寓和联排别墅，每平方米成本远高于独栋住宅，因此我们没有看到以前那样程度的新单位开发。此外，很多开发的单元房集中在高端市场，与更经济实惠的住房相比，这类房屋利润更高。

未来展望

Flaherty认为，建筑成本不大可能下降，这意味着需要其他因素转变才能促进更多项目启动。“随着利率下降，这将有助于使更多项目可行，在房价增长较强劲的州，住宅批准量确实在回升。一旦我们开始看到维州和新州的房价增长回升，预计住宅批准量也会增加。”

结论

澳洲在实现住房建设目标的过程中，面临着拆除旧房与新建住房的双重挑战。尽管拆除数量显著，但新建住房的批准量远超拆除数量，显示出市场的动态变化。高密度开发被视为解决住房危机的重要途径，但高昂的建筑成本和利率限制了开发项目的可行性。未来，随着利率下降和市场环境的改善，预计住房建设将逐步回升，为缓解住房短缺提供支持。