降息尚未落地，房价已先行。ANZ最新报告把未来两年的全国房价涨幅一次性抬升至11%：2024年底预计先涨5%，2025—26财年再涨5.8%。KPMG随后跟进，将2026年涨幅从3.3%调升至4.5%。两大机构一致认定：利率下调叠加史诗级供应短缺，楼市“慢牛”已成定局。

一、降息的“加速度”：7.4%年化涨幅已出现

ANZ经济学家Madeline Dunk指出，自2月澳储行首轮降息以来，过去三个月全国房价年化涨幅已达7.4%。报告预计8月、11月还将各降25个基点，浮动利率房贷家庭比例较高的澳洲，将比其他国家更快把“降息红利”转化为购买力——已有约10%的家庭下调了月供，腾出的现金流正重新注入市场。

二、供应缺口：十年至低库存给出“硬支撑”

· 7月全国新挂牌房源同比下降12%，总库存比十年均值低29%；

· 霍巴特较为紧张：新挂牌骤降25%，总挂牌量锐减29%；

· 悉尼、墨尔本虽将迎春季小高潮，但中长期仍难扭转“人增房少”格局。

Dunk直言：“房价上涨的核心推力不是投机，是买不到房。”

三、价格结构：低价区领涨，高价区“踩刹车”

7月数据显示：

· 至低价四分位房产同比涨5.7%；

· 至高价四分位仅涨1.2%。

ANZ判断，墨尔本将在2026年迎来由“可负担性”驱动的补涨；而阿德莱德过去五年已涨76%，未来空间相对有限。珀斯、阿德莱德等小城市增速亦将放缓，资金与需求重新回流悉尼、墨尔本。

四、市场信心：拍卖清空率稳站68%

过去一个月，全国平均拍卖清空率维持在68%，为2023年中以来高位。KPMG首席经济学家Brendan Rynne表示：“季度增长率已回到疫情后高点，两次降息外加潜在第三次降息，将首次真正激活楼市情绪。”

五、留给买家的三个关键词

锁定：浮动利率下行通道打开，提前锁定贷款预批额度，可放大借款能力。

比价：多家银行已推出降息期转贷优惠，剩余利率高于5.5%的存量房贷，可立即比价。

选区：供应较紧、人口流入快的低价区，仍是下一轮涨幅领跑者。

结语

利率“双降”箭在弦上，房源却在历史低位徘徊。ANZ与KPMG的同步上调，既是对经济数据的回应，也是对供需现实的妥协——在可负担性与库存缺口之间，房价只能选择“慢涨”而非“不涨”。窗口期不会无限延长，读懂数据、提前布局，才能在下一轮周期里占据主动。