8 月 25 个基点降息落地的第一周，澳洲房市便用数字回应：六大首府综合拍卖清空率飙至 75%，创下自 2023 年 4 月以来新高；挂牌量同步放大 24.3%，七周内最繁忙的拍卖周就此诞生。中介圈用一句话总结——“冰川开始裂口，春天提前报到”。

一、市场温度计

· 悉尼 75%·· 墨尔本 75.5%·· 布里斯班 69.6%（+2.5 个百分点）

· 阿德莱德 78%·· 首都领地 80.6%（本周冠军）

二、信心从何而来？

Domain 研究主管 Nicola Powell 把功劳直接划给降息：“三针‘强心剂’后，观望者集体回场。”

– 贷款能力：单薪 10.3 万澳元可多贷 1.2 万澳元，双薪家庭再加 2.4 万澳元，首置客首次摸到墨尔本核心区的门槛。

– 现场直击：Cheltenham Cavanagh 街 55.1 万澳元成交，5 位竞拍者全是首置；Pennant Hills Bellamy 街 1973 年老宅 235 万澳元，也被首置夫妇收入囊中。

三、高端仍冷，中低先行

墨尔本买家中介 David Morrell 形容：“300–400 万澳元以上仍像冰川，但 60–150 万澳元区间已出现绿色萌芽。”非公开市场询价量翻倍，却尚未出现报复性高价，意味着“理性抢跑”而非“狂热追高”。

四、春季剧本提前上映

Powell 预测：三次降息叠加传统旺季，9–11 月成交率有望继续抬升，但可负担性天花板会抑制“失控式”繁荣。

买家攻略

48 小时内更新预批，锁定当前利率；

紧盯挂牌 <30 天、租金回报 ≥4.5% 区域；

首置补贴名额有限，先抢先得。

75% 清空率不是终点，而是春季发令枪。当冰川开始融化，第一批起跑的人已拿到门票；还在犹豫的，不妨把“降息红利”换成“出价按钮”，把观望变成成交。