当联邦政府宣布将“5%首付担保计划”提前至10月1日落地，澳洲楼市的春季行情被瞬间点燃。Cotality最新数据显示，8月全国房价环比大涨0.7%，创下5月以来较快月度涨幅；首府城市更以0.8%的升幅领跑，将年增长率推至4.1%。业内人士直言：“9月的市场会比往年更疯狂。”

一、新政时间表：倒计时30天

· 原计划：2026年1月1日启动

· 现提前：2024年10月1日上线

· 核心变化：

– 首付门槛降至5%

– 担保名额由3.5万→无限（受房价上限约束）

– 免交贷款保险，直接降低入市现金需求约2–3万澳元

二、价格温度计：哪里涨得很猛

城市     | 8月涨幅 | 年涨幅

布里斯班 | +1.2%  | 逼近百万大关（中位价94.9万澳元）

珀斯     | +1.1%  | 持续领跑全澳

阿德莱德 | +0.9%  | 稳定向上

悉尼     | +0.8%  | 年增2.1%

墨尔本   | +0.3%  | 年增1.4%

霍巴特   | -0.2%  | 唯一下跌首府

三、春拍预热：清拍率冲上70%

全国拍卖清拍率飙升至70%，为去年2月以来至高，比十年均值高出4个百分点。Cotality研究主管Tim Lawless提醒：“供应极低、需求上升，首置者若能在新政生效前成交，或可提前锁定资本收益。”

四、租赁紧箍咒：1.5%空置率逼租客“上车”

全国租房空置率仅1.5%，不足历史均值（3.3%）的一半。SQM Research董事Louis Christopher认为：“持续加租让租客‘忍无可忍’，降息+低首付恰好提供跳板，预计9–12月购房需求将再提速。”

五、买家策略：提前锁位还是等政策？

· 刚需：立即看房，先拿预批，避免10月抢闸人潮。

· 换房族：趁低利率+高清拍率，同步挂牌旧房，缩短置换周期。

· 投资者：关注租金收益率>4%的远郊独栋，利用首置者溢出需求抬升资产价值。

当政策、利率与季节性需求三箭齐发，澳洲楼市正迎来“抢跑”窗口。留给犹豫者的时间，或许只剩 30 天。