金融市场已把11月第四次降息视为“板上钉钉”。掉期市场显示，9月降息概率仅18%，而11月降至3.35%的概率高达八成——这一水平恰好与澳联储官方估算的“中性利率”重合。若预期兑现，今年累计降息幅度将达100个基点，对楼市的第二轮刺激已在路上。

一、房价反弹地图：悉尼领跑，墨尔本跟进

· 悉尼：年化涨幅已飙至8.5%，部分人口净流入、供应长期滞后的城区领涨

· 墨尔本：相对温和，年化涨幅5%，但连续降息后买盘明显回温

· 结论：降息效应正由“止跌”转为“加速”，尤其在高需求、低库存板块较为明显

二、宏观隐忧：生产率低迷+公共支出高企

· 二战以来比较弱的生产率增速：移民潮与低效投资并存，人均产出增长乏力

· 公共支出占比历史新高：NDIS支出已逼近Medicare，财政“选票化”倾向明显

· 市场解读：低利率或被迫长期化，直至生产率出现实质性改善

三、全球联动：美联储9月降息概率85%

· 年底前美联储或再降两次，全球短端利率下行

· 收益率曲线陡峭化：短端利率走低，长端资本成本稳定，有利于房地产估值修复

· 美国财政动态：CBO上调关税收益估算至4万亿美元，特朗普关税或成“隐形消费税”，财政赤字短期可控

四、后市推演：利率、财政双宽松下的澳洲图景

· 楼市：若11月降息落地，叠加春季上市高峰，房价有望在圣诞前再冲一波

· 股市：地产、建材、REITs板块或继续跑赢

· 风险点：生产率长期低迷或使降息效果边际递减，财政扩张可持续性存疑

11月降息窗口一旦打开，澳洲房价或将迎来“二次点火”。对买家而言，锁定利率、抢在挂牌高峰前出手，或许是抵御下一轮溢价的优策略；对投资者而言，紧盯生产率与财政动向，才能判断这波行情究竟是“反弹”还是“反转”。