澳洲央行三连降的“降息春药”正快速传导至拍卖场。Domain最新数据显示，8月悉尼清出率72.3%、墨尔本69.7%，均创2023年6月以来好的表现，且显著高于60%的“多空平衡点”。房源却比一年前更少，供需天平向卖家倾斜，春季行情提前点燃。

一、数据速览

悉尼清出率：72.3%（+12.3个百分点高于平衡线）

墨尔本清出率：69.7%（+9.7个百分点）

60%：传统买卖力量分水岭，越高代表越可能涨价

央行现金利率：已降至3.6%，市场普遍预期年内再降

二、供需错位“教科书式”上演

Domain首席经济学家Nicola Powell：

“库存下降+清出率上升=春季在供应不足中开启。悉尼、墨尔本对利率变化最敏感，传导速度远快于其他首府。”

三、区域热度榜

悉尼

东区：78%

Sutherland郡：75.9%

墨尔本

莫宁顿半岛：77.8%

外东区：74.1%

四、市场情绪“卖方回归”

注册竞标人数：明显增多

提前成交：大量物业拍卖前被抢下

开价意愿：悉尼8月仅7%拍卖以卖方出价开场（去年同期19%）

成交价：高于或等于底价比例显著上升

五、专家观点

Westpac高级经济学家Matthew Hassan：

“买家反应快于卖家，春季前几周需求已超供应。我们有点措手不及，但尚未达到‘真正过热’（清出率>80%）。”

Cooley Auctions创始人Damien Cooley：

“第一口价一旦喊出，进度飞快。比去年更多买家愿意先开口。”

Barry Plant首席执行官Lisa Pennell：

“无需翻新的、定价合理的房产最受追捧。上市量增加，信心增强，房价将迎头赶上。”

六、春季展望

上市潮：9-11月传统供应高峰即将到来，将测试需求深度

再降息预期：若11月现金利率再降，清出率有望冲击80%

价格走向：高60%→低70%区间已预示上涨压力，若无新降息，涨幅或趋缓

降息把买家推向前台，供应却仍停留在后台。春季前几周“供不应抢”已奠定卖方市场基调。对于买家，提前预批、锁定房源、勇于开口才是抢到钥匙的硬道理；对于卖家，当下正是利用稀缺性与高情绪实现溢价脱手的黄金窗口。