对于希望在澳洲购买房产的海外人士，了解相关的限制和规定是至关重要的。在澳洲，海外购房者主要分为两类：非永久居民和永久居民（PR）。

非永久居民包括持有临时签证的人士和没有澳大利亚居留权的外国公民，即非公民、非PR、非居住在澳的新西兰公民。永久居民（PR）则指已提交永久居民签证申请、持有过桥签证，并被允许在澳洲居住直到永久签证获批的人士。尽管拥有居住权，但如果在购房前一年内未在澳洲居住满200天，也会被视为外国购房者。

获得澳洲永久居留权的海外人士无需经过特殊许可或审批，即可在澳洲各地购买房产，并可申请本地贷款。然而，不在澳洲居住的海外买家和持有有效临时签证的临时居民，在购买澳洲房产前，必须首先获得外国投资审批委员会（FIRB）的审批。

非永久居民在澳洲可购买的房产类型包括新房、用来建新房的空地以及有条件限制的二手房。新房指的是未曾作为住宅出售且未被占用的房产，如新建、在建或即将建造的住宅。海外投资者购买新房流程规范，通常无条件获批，但每次购买都需要重新申请。

海外投资者也可以购买土地自行建造住宅，但必须在四年内完成开发，并在购买后的24个月内动工建造。施工完成后，必须在30天内向FIRB提交证明。购买空地建房属于条件获批，需确保在规定时间内完成开发并提供相应证明文件。

对于二手房，普通非常住外籍人士通常不能购买澳洲已建成的二手住宅用房，但在特定情况下可以例外。这包括计划对二手住房重新开发并增加房屋数量的海外投资者、持有一年及以上澳洲临时居住签证的海外投资者，以及选择商业或工业地产投资的海外投资者。对于住宅地产，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产、工业地产等没有新旧的限制，FIRB通常都会批准，如农场、仓库、葡萄庄园等。

综上所述，海外人士在澳洲购房需遵守特定的规定和限制，了解这些要求对于顺利完成购房过程至关重要。