澳大利亚作为一个受欢迎的移民国家，政府鼓励海外人士前来生活和置业，签证政策广泛覆盖，吸引了众多海外投资者的目光。他们被澳大利亚的自然环境、医疗和教育资源所吸引，纷纷将投资目光投向澳洲房产市场。以下是针对海外人士在澳洲投资房产时需遵守的规定和注意事项。

01 FIRB审批

FIRB，即澳大利亚外国投资审查委员会，负责审查外国投资方案，并就投资对国家利益的影响向财政部长提供建议。海外人士在购买澳洲房产时，需要通过FIRB的审查程序获得购房许可证，这是购房的必要条件。FIRB的审查对象为投资机构，决定权在澳大利亚政府手中，因此投资者需要预先做好计划。

02 海外人士的定义及购房限制

海外人士指的是非澳大利亚公民或非永久居民的个人。根据澳大利亚政府的规定，他们在购买房产时需遵守特定规定和限制。海外人士购买澳大利亚房产需要获得FIRB的批准，除非购买的房产符合特定例外情况。海外人士只能购买新建住宅房产或申请购买空地，二手房需要FIRB审批。购买自住房产后，需在90天内入住，且在拥有期间不可对外出租。投资房产同样需要获得FIRB审批。

03 澳洲产权类型

在澳大利亚，房地产产权通常以“土地所有权”（freehold）或“长期租赁权”（leasehold）形式存在。土地所有权意味着购房者拥有土地和房屋的完全所有权，可以自由支配、出租、抵押或出售房产。长期租赁权则指购房者购买了一段时间内的土地使用权，通常为99年或更长时间，在租赁期限结束后，土地和上面的建筑物需归还给土地所有者。

04 海外人士购房贷款

海外人士在澳大利亚可以申请房屋贷款，但贷款额度和申请条件通常会有所不同。澳大利亚的银行和金融机构会要求海外人士提供更多材料和信息，以便评估其贷款申请的风险和可行性。具体要求可能包括身份证件、签证、就业情况和收入证明、资产证明等。一些银行还可能要求借款人在澳大利亚拥有一定的存款或提供担保人。贷款额度取决于借款人的个人情况和贷款机构的政策，受到贷款机构的政策和规定、借款人的收入、职业、信用记录和资产状况、还款能力和负债情况以及房屋的市场价值和质量等因素的影响。海外人士申请房屋贷款需要遵守澳大利亚的贷款规定和法规，在申请贷款之前，建议咨询专业人士的意见，并了解相关的政策和要求。