五年前，年收入15万澳元的家庭还能在全澳近三成房源里挑到首套；今天，同样群体年薪涨到18万，可筛选范围却只剩12%。房价涨速把工资远远甩在身后，首次置业的门槛被重新丈量。

数字落差

KPMG把2020财年与2025财年做对照：当年56万澳元以下的房子算“买得起”，现在这条线被抬高到76万澳元，却仍挡不住可负担比例跳水。南澳最夸张，友好郊区从75%跌到25%；西澳、昆士兰同步“腰斩”至25%；维州因经济放缓仅微跌至10%；新州则一直卡在5%，悉尼早已“触顶”。

房价曲线

Domain数据显示，阿德莱德房价五年里跳涨49.2万澳元；SQM Research预测，明年珀斯、布里斯班、阿德莱德还将再涨16%。80万澳元以内的新房越来越少，开发商宁愿做高端项目，也不愿在利润薄、风险大的低端市场徘徊。

人房错配

建筑商破产潮把供给推向“高总价、高利润”一端。护士、教师、公交司机等关键岗位劳动者发现，自己工作所在的郊区再也租不起、买不起，只能向外迁移，城市运转开始“缺螺丝”。

需求变形

“澳大利亚梦”仍在，但实现路径被改写：

有人把坐标从悉尼CBD外移30公里仍够不到边，只能接受“终身租房”；

有人转向公寓或小户型，Domain搜索热词里“unit”“two-bed”热度五年翻倍；

还有人干脆跨州迁徙，把布里斯班、阿德莱德当成“新跳板”，却发现这些昔日洼地已水涨船高。

政策急救

联邦政府把扩大版“首次置业担保”提前到2025年10月1日：

首付门槛降至5%，政府替剩余15%做担保，省掉近万澳元抵押贷款保险；

收入上限取消，悉尼、纽卡斯尔等地上限从90万澳元提到150万澳元；

Cotality测算，新规后全国63.1%房源、公寓93.7%重回“可负担”区间，理论上让首购者可选量瞬间翻倍。

专家提醒

Domain的Nicola Powell认为，仅放大担保范围只是“止痛片”：“若关键岗位劳动者连租金都扛不住，城市功能会失速。”她呼吁把模块化住宅、AI设计、集体土地释放做成组合拳，让“可负担”不止于买，也包括长期稳定的租。

五年时间，工资涨了20%，房价却跑出50%+的涨幅，首次购房者的“购物车”被迫缩水。政府担保计划打开了一扇窗，但供给端如果继续缺席，窗沿迟早会再度抬高。对想“上车”的人而言，选城市、选户型、选时机，已成为一道必须精算的三元方程。