新南威尔士州政府推行的首置业者印花税减免政策已显现显著的市场渗透效果。最新数据显示，超过5万名首置业者通过该政策成功进入房产市场，累计为购房者节省税费支出17亿澳元。然而，随着政策实施进入第三年，其"双刃剑"效应也日益凸显：在降低交易门槛的同时，需求的集中释放正变相推高目标价位段的房价，政策惠及面呈现收窄趋势。

数据透视：西悉尼成最大受益区域

新州政府周四发布的统计数据显示，在通过减免或免除印花税购房的前十个区域中，西悉尼地区占据九个席位。Westmead、Liverpool、Campbelltown和Parramatta成为政策受惠者最为集中的四个区域。按地方政府辖区（LGA）划分，购房活跃度最高的地区依次为Parramatta、Blacktown、Cumberland、Central Coast和Canterbury-Bankstown。

这一分布格局反映出首置业者的区位选择逻辑：在悉尼核心区域可负担性持续恶化的背景下，购房者正大规模流向价格相对可控且市场活跃的外围区域。KPMG城市经济学家Terry Rawnsley指出，数据清晰展示了住房负担能力、市场活跃度与新房供应之间的关联性——首置业者正用脚投票，选择能够兼顾成本与居住需求的平衡点。

政策设计：阶梯式优惠的结构

自2023年7月起实施的新州印花税改革采用阶梯式设计：购买80万澳元以下房产的购房者可享受全额印花税豁免，购买80万至100万澳元房产的则可获得部分减免。这一机制显著降低了入市者的即时交易成本。过去25年间，印花税涨幅远超收入增长，极高的交易成本已成为阻碍房屋流转的重要因素，政策的出台正是针对这一结构性痛点。

截至目前，已有58,111户家庭通过该政策完全免缴印花税，另有24,063人获得部分减免，政策覆盖面相当可观。

效应评估：从刺激到瓶颈

然而，分析机构Cotality的研究总监Tim Lawless对该政策提出了审慎评价。数据显示，政策受惠人数在第一年和第二年之间下降了6.5%，从3.5万人降至3.3万人。Lawless将此形容为"短效强心针"或"一时的刺激"，受惠人数的下滑直接反映出符合免税条件的低价房源正在快速减少。

其核心机制在于：政策通过降低交易成本有效刺激了住房需求，但需求的集中释放不可避免地推高了目标价位段的房价。目前，悉尼市场上80万澳元以下的房源已所剩无几，导致政策的实际惠及面持续收窄。这种"政策刺激—需求增加—价格上涨—门槛抬高"的循环，正在削弱原始政策设计的效力。

政策走向：门槛调整的预期

面对市场变化，新州财长Daniel Mookhey在周四的新闻发布会上表示，政府正处于政策评估阶段，将研究是否需要根据当前市场实际情况，对2023年设定的80万澳元免税门槛进行向上调整。

这一表态暗示政策可能进入动态调整周期。若免税门槛随市场价格中位数同步上调，或许能够在短期内恢复政策的覆盖面，但也可能进一步推高更高价位段的需求和定价。如何在支持首置业者与避免过度刺激房价之间取得平衡，将成为新州政府面临的核心政策难题。

对于当前的首置业者而言，政策窗口期的收窄意味着决策时点的紧迫性上升。在供应约束未得到根本缓解的背景下，税收优惠带来的购买力提升，可能很快会被市场价格的相应调整所对冲。