澳大利亚房主正面临一个前所未有的资产重估周期。KPMG本周发布的预测报告描绘了一幅令人警醒的图景：到2028年初，全澳各大首府城市的住宅中位价将全部突破百万澳元门槛，部分城市的涨幅和绝对价格水平将彻底重塑住房市场的可负担性格局。

全国基调：7.7%增速与供应赤字

KPMG预测，2026年全国房价平均涨幅将达到7.7%，珀斯和布里斯班等热点城市涨幅更高，且这一势头有望延续至2027年。支撑这一判断的核心因素是人口增长与住房建设之间的结构性失衡——未来两年住房供应预计将比目标短缺约30%。

KPMG首席经济学家Brendan Rynne指出，当前房价走势在某种程度上违背了传统经济逻辑。"2025年上半年强劲的涨势本应因为可负担性压力而放缓，但相反，去年下半年进一步加速增长，尤其是在已经过热的珀斯和布里斯班市场。"这种反常现象的根源在于："尽管新房数量不足，但这些城市的买家仍愿意支付超过供需失衡所能合理解释的价格。"

城市分化：从温和增长到爆炸式跃升

悉尼：高基数下的持续攀升

即便2026年和2027年预计涨幅分别为5.8%和5.7%——低于全国平均水平——悉尼未来两年的平均涨幅仍将达到19.2万澳元。这意味着目前162万澳元的独立屋中位价到2028年初将攀升至181万澳元，公寓中位价也将逼近百万大关，达到96.6万澳元。作为澳洲房市的风向标，悉尼的入市门槛将变得更加高不可攀。

布里斯班：可负担性危机的临界点

布里斯班的走势更为激进。预计2026年房价将上涨10.9%，2027年再涨8.9%，这一增速将使目前115万澳元的中位价被推高至近140万澳元，两年累计涨幅约24万澳元。考虑到昆士兰州家庭收入普遍低于新南威尔士州，这种价格飙升可能使布里斯班反超悉尼，成为全澳住房可负担性最差的城市。Rynne指出，大量跨州移民涌入而住房供应未能跟上，这种供需错位直接导致房价连年攀升，布里斯班正彻底告别"廉价替代"的市场定位。

墨尔本：价值洼地的反弹

经历了一段时期的相对停滞后，墨尔本房市正在回暖。预计2026年和2027年将分别增长6.8%和7.3%，到2028年独立屋中位价将达到116万澳元，较目前的101万澳元上涨14.8万澳元；公寓中位价也将从62.6万澳元增至约70.8万澳元。Rynne认为，墨尔本近年来的低迷表现反而创造了一个"价值洼地"，相对较低的价格基数为未来的进一步增长留出了空间。

珀斯：全国增速领跑者

在未来的12个月内，珀斯的房价预计将录得近13%的惊人增长。到2028年初，独立屋中位价将从目前的约100万澳元增至120万澳元；公寓中位价则有望在两年内上涨10.3万澳元至75.3万澳元。Rynne解释称，珀斯目前的人口增长率领跑全国，而极度有限的住房供应正持续对房价施加巨大的上行压力。

阿德莱德：需求结构性转向

由于独立屋价格飙升导致许多人望而却步，阿德莱德的购房需求正出现结构性转向公寓市场。预计该市公寓价格未来两年将平均上涨11.4万澳元，到2028年达到74.6万澳元；独立屋房价也将于2028年达到108万澳元。Rynne指出，可负担性问题正迫使更多家庭选择公寓生活，尤其是在那些房价已脱离普通民众承受能力的城市。

霍巴特：稳步但温和的追赶

相比于内陆大城市的狂飙突进，霍巴特将呈现稳步但较慢的增长态势。预计到2028年，独立屋中位价将达到82.5万澳元，公寓中位价则将达到65万澳元。

深层隐忧：可负担性的系统性瓦解

这一预测图景的核心矛盾在于：房价增长由"真实潜在需求"驱动，但这种需求的满足正在以可负担性的系统性瓦解为代价。当百万澳元成为所有首府城市的基准线，当布里斯班可能取代悉尼成为可负担性最差的城市，澳大利亚住房市场将面临深刻的社会经济重构。对于潜在购房者而言，时间窗口正在收窄；对于政策制定者而言，供应侧改革的紧迫性已达到临界点。