澳大利亚统计局（ABS）周三（2月4日）发布的数据显示，2024年12月澳洲住宅建筑审批量环比暴跌14.9%，至15,542套，完全回吐了上月的涨幅。此次下滑几乎完全由高密度住宅审批的剧烈反转驱动，尤其是维多利亚州公寓审批量出现77%的断崖式下跌，引发市场对供应端稳定性的担忧。

数据解析：公寓审批的过山车行情

12月住宅审批量的暴跌主要由"除独立住宅外的私人住宅"类别（公寓、联排别墅等）主导，该类别审批量骤降29.8%至5,855套。这一跌幅抹去了11月该类别29.6%的强劲涨幅——后者曾创下2018年6月以来的最高值。

ABS建筑统计主管Daniel Rossi解释，公寓审批的剧烈震荡源于12月大跌紧随11月的异常高增。"总住宅审批量下滑由除独立住宅外的私人住宅审批量下降29.8%所推动，而该类别在11月刚实现29.6%的增长，"Rossi表示。他强调，解读12月数据时背景语境至关重要："尽管12月跌幅显著，但该数据是在11月除独立住宅外的私人住宅审批量创下2018年6月以来新高的基础上回落的。"

未经调整的原始数据显示，波动较大的公寓审批量12月暴跌37.6%至3,470套，而11月该数据曾暴涨63.7%。当前公寓审批量较12个月均值低14%，表明其疲软态势超出季节性因素，具备持续性特征。

区域分化：维州领跌，南澳西澳独立住宅逆势创新高

维多利亚州成为12月公寓审批暴跌的重灾区。该州高密度住宅审批量从11月的1,496套骤降至339套，月度暴跌77%，直接推动维州总住宅审批量大跌32.2%至3,514套。

与之形成鲜明对比的是，私营部门独立住宅审批量展现出相对韧性。12月独立住宅审批量微增0.4%至9,487套，同比上涨5.7%，在高密度项目的剧烈波动中保持稳定。

各州独立住宅表现显著分化：

南澳大利亚州：涨幅最大，达13.1%，创下2023年4月以来最高水平，审批量升至895套

西澳大利亚州：微增0.4%，创下2021年7月以来最高值，审批量达1,652套

新南威尔士州：12月跌幅居首，达5.5%，此前11月曾以4.3%涨幅领涨

昆士兰州：下滑2.8%至2,074套

维多利亚州：逆势上涨2.8%至2,697套

经季节性调整后，绝大多数辖区总住宅审批量均下滑：维多利亚州（-32.2%）、昆士兰州（-16.3%）、新南威尔士州（-14.3%）、西澳大利亚州（-1.9%）、南澳大利亚州（-0.8%）。塔斯马尼亚州是唯一实现增长的州，审批量上涨11.3%。

政策背景：南澳住房协议与供应前景

南澳独立住宅审批量的强劲表现与政策刺激密切相关。阿尔巴尼斯政府与马利瑙斯卡斯州政府于1月31日宣布达成8.015亿澳元住房协议，将释放1.7万套新建住宅，其中近7,000套定向供应首次购房者。这一政策框架下，南澳独立住宅审批量有望进一步攀升。

市场启示：供应端的不确定性与结构性失衡

12月数据的剧烈波动揭示了澳洲住宅供应端的深层脆弱性。高密度住宅项目审批的高度不稳定性，与独立住宅的相对韧性形成对比，反映出不同产品类型面临的政策环境、融资条件和市场需求的差异。在人口持续增长、住房可负担性承压的背景下，审批量的月度波动若转化为趋势性下滑，将进一步加剧供需失衡。对于政策制定者而言，如何稳定高密度住宅的审批预期、激活多户型供应，将是缓解住房危机的关键挑战。