澳洲住房供需紧张局势下，针对海外房产投资者的"空置税"（Vacancy Fee）制度正进入高强度执法阶段。近期，不少海外业主陆续收到高额罚单，甚至遭遇银行直接扣款。对于在澳洲持有房产但长期身处海外的投资者而言，理解这一政策的最新执行动态，已成为资产保护的必修课。

政策核心：强制使用，抑制空置

澳洲政府自2017年正式推出并持续强化空置税制度，核心目标明确：迫使"买而不住、买而不租"的房产重新回流租赁市场，缓解住房供应压力。

征税标准与成本

认定条件：海外买家持有的澳洲住宅，一年内未被自住或出租满至少6个月，即被认定为"空置房"

税额计算：通常为外国投资申请费的两倍

房产价值低于100万澳元：年度空置税约30,300澳元

房产价值200万澳元以内：年度空置税最高可达60,600澳元

违规成本：未按时申报可能面临最高82,500澳元的额外罚款

关键原则："不知道这项规定"不构成免责理由。

强制性义务：年度申报不可回避

所有海外投资者须每年向政府申报房产使用状态（自住、出租或空置）。具体规则：

一年内使用或出租时间不足6个月：需按标准缴纳空置税

不申报或迟申报：直接触发高额罚款及税务追缴

真实案例警示

案例一：长期空置，6万澳元被直接扣划

一位华人投资者持有澳洲一套总价约60万澳元的住宅，因长期居住海外，房屋既未出租也未自住。违规点在于：未按规定提交年度空置申报、未申请澳洲税号（TFN）、未及时接收地税与空置税通知。最终，税务部门追溯历年欠缴税费，累计空置税加罚款超过6万澳元。在未提前沟通、未征得授权的情况下，银行直接从其贷款账户扣款并划转给州税务局。

案例二：短期居住误区

另一位海外业主每年回澳洲居住一两个月，其余时间房屋空置，认为"偶尔自住"可豁免。事实是：一年内实际使用时间不足6个月，即便曾短期居住，也不符合免税条件。结果被认定为空置房，需补缴当年度空置税，同时被列入重点关注名单，后续年份申报审查更严格。

执法升级背景

近期严查力度加码源于多重因素：

澳洲住房供需矛盾持续尖锐

数万套海外投资房长期空置

华人社区成为重点排查区域之一

税务系统与银行、土地登记信息高度联动

传统借口——"不知道、不在澳洲、没收到信"——已不再被接受。

合规行动清单

对于在澳洲持有房产的海外人士：

每年务必完成空置申报，无论房产是否使用

确保拥有澳洲税号（TFN），建立正规税务档案

不确定是否符合条件时，提前咨询专业人士

主动管理，不要等到罚单或扣款出现才处理

空置税并非新政策，真正变化的是执行力度与系统联动能力。对于海外业主而言，合规成本远低于违规代价。早期主动处理往往只需完成一纸申报；拖延至强制执行阶段，则可能面临数万澳元的财务损失和信用记录受损。在澳洲住房政策持续收紧的大环境下，合规管理已成为海外房产投资的基础门槛。