由于维州房产比其他主要首府城市更具可负担性，且租金收益率大幅上升，专家预测，在未来十年120万新增居民（全澳最大人口增幅）的强力支撑下，维州房市正步入强劲增长期。

价格洼地：墨尔本跌至首府城市第五位

目前，墨尔本住宅（别墅和单元房）中位价已跌至全澳首府城市第五位。82.7万澳元的均价不仅远低于悉尼，甚至被布里斯班（104万澳元）、珀斯（94.1万澳元）和阿德莱德（90.2万澳元）反超。尽管墨尔本稳居世界最宜居城市之列，但其房价已成为全澳最亲民的地区之一。

墨尔本别墅中位价：977,579澳元

悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉：均已突破百万大关

租金收益冠绝全澳

与此同时，维州物业的租赁收益也领先全国。Jellis Craig报告显示：

墨尔本总租金收益率：3.6%（超越悉尼3%、布里斯班3.4%、阿德莱德3.5%）

维州偏远地区：高达4.2%

供应短缺加剧市场紧张

截至2026年2月，墨尔本租房空置率已降至1.3%，远低于1.5%的全澳平均水平。经济学家Eliza Owen指出，紧俏的租赁市场、不断上涨的价格以及回升的信心，为投资者开启了罕见的"价值窗口期"。

尽管维州房产税制被视为全澳最重，但Jellis Craig首席执行官Andrew McCann认为，成功投资的核心在于价值，未来的机遇和资本增值潜力足以抵消税收挑战。数据显示，维州房产投资贷款在12月季度达到15,735笔，环比增长12.3%，增速已领跑全澳。

五位专家97.7万澳元投资方案

1. Eliza Owen（住房市场经济学家）：Port Phillip单元房

在全澳房价五年飙升40.2%的背景下，墨尔本仅微涨11.8%，甚至跑输同期通胀，补涨潜力巨大。

首选：墨尔本CBD以南Port Phillip地区单元房。CoreLogic数据显示，该区价值仍比历史高点低5%，但租金在2025年已强劲增长4.2%。Middle Park和Albert Park等郊区过去一年租金需求尤为强劲。单元房中位价约86-88万澳元，是极为理想的入场点。

2. Andrew McCann（房产中介专家）：内城区两居室单元房

建议物色内城区建于上世纪六七十年代的两居室单元房，需自带停车位且结构稳固。

重点推荐：South Yarra、Elwood、Hawthorn。这些传统好区深受年轻白领青睐，没有高额物业管理费，房东容易管理，市场需求极大，极具投资安全性。South Yarra周租金中位数900澳元，显著高于Richmond（850澳元）和Windsor（825澳元）。

3. Paul Beer（工料测量师）：Kensington既存房产

建议选择内城区或增长走廊的既存房产，以平衡租金收益与长期增值。

特别点名：墨尔本CBD西北部的Kensington。交通便利、租客需求稳固，投资者可用接近中位价的资金买到优质的既存单元房或联排别墅，从长期基础设施升级和居住需求增长中获利。

4. Cate Bakos（买方代理）：Geelong

坚定看好维州第二大城市Geelong，性价比远超墨尔本内城区，且受益于人口激增和居家办公文化。

优势：拥有全州顶尖教育资源（迪肯大学），通往墨尔本的交通已极大改善。虽然该市别墅中位价约100万澳元，但在Geelong West（85万澳元）和Grovedale（约70万澳元）等郊区，仍有大量高性价比选择。

5. Jarrod McCabe（房产投资教育专家）：Footscray特色小屋

建议关注Footscray极具特色的单门面小屋和排屋。该地区目前房屋中位价91.7万澳元，年租金增长稳健，吸引大量年轻家庭入驻。

提醒：需精挑细选片区，避开轻工业区，选择街景统一、公共交通便利的优质地段。凭借紧邻市区的地利优势，这些维护成本低、位置优越的住宅将持续受市场热捧。

在可负担性、租金收益和人口增长的三重驱动下，维州正成为澳洲房产市场最具吸引力的价值洼地之一。五位专家的多元方案，为不同风险偏好和投资目标的买家提供了清晰的入场路径。