租金自疫情开始后就一直上涨，那时候澳大利亚关闭了国际航班，很多内城公寓都空置了。

Domain 的数据显示，首府城市公寓的租金中位价在6月季度达到了每周630澳元，比2020年3月的450澳元上涨了40%。

悉尼上涨了38.5%，中位价达到了每周720澳元，墨尔本上涨了27.9%，达到了550澳元。珀斯达到了550澳元每周，上涨了71.9%，布里斯班上涨了53.8%，达到了600澳元。

新南威尔士的房地产专家Hal Pawson教授称这令人无法抵抗的上涨是“名副其实的完美风暴”。有一部分原因是， 疫情期间，居家工作，让人们更倾向于买小房子，合住的人开始组建独立家庭，人少但是有更多空间。

AMP的高级经济学家Diana Mousina说，在疫情之前，澳洲的家庭规模长期都保持在平均2.8人，但是疫情后就下降到了2.55人，2022年8月达到了历史至低，2.48人。

她说：“即使是很小的改变，也会对购房和租房的供应产生很大的影响” 。

根据RBA 的首席经济学家Sarah Hunter的说法，如果平均家庭规模涨回2.8人，就意味着“我们需要减少120万套房子” 。

CoreLogic 的研究主管Tim Lawless认为，家庭分解，海外航班复飞，海外移民创新高，会对租房市场产生极大压力。

“国家90%的签证都是临时的，所以住宅需求直接表现在租房需求上,” 他说。

Pawson 补充道，更高的房贷利率极大的降低了首套房买家的借款能力，但是没有降低房价, “从而让一些中高收入人群延长租房的时间”。

重要的是住房短缺，一个新冠之前就已经存在但是在疫情期间更严重的问题，主要原因是建房费用的快速上涨，人工和材料的限制。

移民所需的住房和提供的住房之间经常有缺口，Mousina 说，住房的供应不能及时而且充足的满足需求。

现在，房租中位价持续走高，租房的人需要支付超过30%的收入在房租上，这让低收入的家庭有很大的租房压力。

CoreLogic 的数据表明，悉尼的房租占收入比例上涨较多，从疫情开始时候的26.6%上涨到了2024年6月季度的32.7%。

不过对租客来说，还是有一些好消息的。

Pawson说：“阿尔巴尼斯政府承诺两次上调联邦租房补贴，第二次很快就会生效。这对一些有资格的低收入租房者提供有限的救助。”

而且Mousina 预测2024年的人口增长比较柔和，因为政府已经致力减少海外留学生的数量。

此外，Lawless 说一系列因素也会帮助租金上涨正常化。

他说：“首先，租金可负担性限制意味着，租房者支付的房租的弹性不大，支付收入的30%已经是他们的极限了，如果再高对他们来说就很难了”。

他说家庭重组也更多了，多代家庭和合租家庭越来越多，这会帮助分摊租房费用。

还会有供给反应-还没有但是很快会有。

“从现在起一年后我们将会看到供应不足得到减轻，我们会有更多的住宅供应”。Lawless 说：“这会从两个方面起帮助，首先，可以满足购房人士的需求。第二，额外的供应也会更多的增加租赁的住宅，缓解租房需求”。