随着需求的激增，黄金海岸的公寓开发却因行业破产和资源流失而几乎停滞。去年，该地区仅完成了15个项目，而有133个项目仍处于建设或待开工状态，显示出开发速度的明显减缓。KPMG的最新分析指出，在银行审慎态度下，开发商转向私贷已成为一种普遍现象。

KPMG合伙人Will Colwell指出，这并不一定意味着项目比以往风险更高，但银行对建筑成本无法明确确定的项目表现出更多的谨慎。银行更倾向于支持那些经验丰富、业绩稳健、能够抵御周期性波动的开发商和建筑商。

这种趋势同时揭示了黄金海岸市场风险的积累，尤其是银行更偏好投资规模小且利润率高的精品项目。在房地产开发中，开发商通常会先申请第一抵押贷款购地，而在需要额外资金或超出银行信贷额度时，再向不同贷款机构申请利率更高的第二抵押贷款。KPMG的分析发现，黄金海岸市场中有17个项目（涉及2428套公寓）由非银行贷款机构持有第二抵押贷款，显示非银行贷款机构在更高风险项目中扮演着重要角色。

过去五年，黄金海岸公寓市场的开发活动显著增加。根据KPMG数据，从2018年12月的36个项目（3453套公寓）增长至2024财年的71个项目（6727套公寓），施工项目数量几乎翻倍。

然而，市场的快速发展伴随着南东昆士兰地区的普遍问题：延误、成本增加、建筑商及分包商破产、生产力问题等，这些都对开发和住房市场的供应链构成威胁。Colwell解释说，建筑商正转向政府基础设施项目，因为这些项目通常能保证更高的支付安全性，并且成本超支可以协商调整。这种迁移进一步加剧了对住房开发的影响。

在2024财年审查的133个项目中，28%（37个项目，涉及3213套公寓）由四大银行提供资金，而38%（50个项目，涉及5284套公寓）依赖私贷。Colwell表示，开发商转向私贷的原因是私贷通常审批流程更快，对预售的依赖程度更低，贷款限制较少，因此成为传统银行的有吸引力替代方案。

黄金海岸的公寓开发一直是全国的领头羊，但目前的放缓为整个南东昆士兰地区的开发敲响了警钟。同时，基础设施与住房部门对资源的竞争日益激烈，进一步放大了区域供应链的风险。昆士兰在2024年截至目前的全国建筑行业破产案例中占比17.8%，共212起，超越去年总数。黄金海岸市场虽独立于布里斯班运作，但其独特的分包商资源池同样受到拖累。

黄金海岸市场的未来不仅取决于开发商对私贷的依赖程度，还需解决行业整体的效率与成本问题，以在需求旺盛的情况下实现可持续发展。