尽管利率处于高位，2023年澳大利亚房产所有者的资产净值仍显著提升，主要得益于全澳多地房价的强劲上涨。如今，随着澳洲央行四年来首次降息，房地产市场正朝着2026年的新一轮增长阶段迈进。然而，根据KPMG的《住宅房地产市场展望》报告，在这轮上升周期正式启动之前，市场预计将经历一年的放缓调整。

一、市场调整与未来展望

报告指出，房价增长率预计将从2024年的5.1%放缓至2025年的3.3%，然后在2026年反弹至6%。这一调整期为现有房产投资者提供了独特的机会，他们可以利用现有资产净值扩展投资组合，提前布局，避免在首次购房者大规模入市后因竞争加剧导致房价再次上涨。

尽管此次降息对首次购房者的影响有限，但对于投资者而言，它释放了市场稳定的信号，缓解了近年来利率飙升带来的不确定性。此外，2024年澳洲租赁市场租金上涨4.8%，进一步增强了投资者的信心。

二、供需失衡与政策挑战

从长期来看，住房供应短缺问题仍未得到根本解决。联邦政府计划在2029年中期前新增120万套住房，但目前看来这一目标难以达成。全球地缘政治格局的快速变化，尤其是美国新政府上台后可能带来的市场不确定性，使得本地房地产投资相比全球资产配置更具吸引力。

历史经验表明，在全球危机过后，如2008年金融危机和2020年新冠疫情，澳大利亚房地产市场通常会迎来大量资本流入，推动价格上涨。

三、投资者需求回升

澳大利亚统计局数据显示，截至2023年9月，投资性房产贷款数量达21.25万笔，同比增长18.8%。许多投资者采取长期战略，认为未来的资本增值将超过当前持有成本。随着租金上涨和债务实际价值下降，持有房产的成本相对降低，部分投资房产的现金流已达到收支平衡，甚至开始盈利。这促使越来越多的投资者考虑利用财务状况的改善，购买第二套甚至第三套投资房产。

四、公寓市场复苏预期

与此同时，长期表现不佳的公寓市场或将迎来复苏。KPMG预测，未来两年内，单元房价格的涨幅将超过独立屋，2025年预计增长4.6%，2026年增长5.5%。这将为早期投资者提供低风险、高回报的机会，尤其是相较于贷款额更高的独立屋投资。

然而，投资者需要区分不同类型的公寓。紧缺的复古风格公寓可能更具增值潜力，而供应过剩的CBD高层公寓则可能面临较低的资本增值空间。

总结

随着澳洲央行降息，房地产市场正朝着2026年的新一轮增长阶段迈进。尽管市场预计将经历一年的放缓调整，但现有房产投资者可以利用这一时期扩展投资组合，提前布局。租赁市场的强劲表现和住房供应短缺问题的持续存在，进一步增强了房地产市场的吸引力。对于投资者而言，当前是一个优化资产配置、把握市场机遇的绝佳时机。