7 月，一场“公寓急刹车”把澳洲住宅审批从云端拉回地面。澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，当月全国住宅审批量骤降 8.2%，至 15,769 套；其中，多户型（公寓、联排、排屋等）审批在 6 月暴涨 33.5% 后，7 月直接掉头下跌 22.3%。独立屋则小幅回升 1.1%，但整体仍难掩缺口。

一、数字速览

· 全国住宅审批：15,769 套（-8.2%）

· 多户型审批：环比 -22.3%（季节性调整后）

· 独立屋审批：环比 +1.1%，达 9,288 套

· 建筑总值：94.3 亿澳元（-1.6%），新建住宅 81.8 亿澳元（-2.1%）

二、各州“冰火两重天”

多户型审批

· 新州 -24.6%（拖累全国）

· 南澳 -1.3%

· 塔州 +12.2%

· 西澳 +11.8%

· 昆州 +5.9%

· 维州 +0.7%

独立屋审批

· 新州 & 西澳：+3%

· 维州：+1.3%

· 昆州：+0.8%

· 南澳：-6.1%

三、缺口到底多大？

· 五年累计审批：184,000 套（仍低于 2019 年）

· 年度目标：240,000 套（缺口近 6 万）

· 五年缺口：已扩大至 180,200 套（4 月预测为 160,000 套）

财政部简报直言：120 万套住房协定“无法实现”。

四、为何波动如此剧烈？

· 多户型天然高波动：预售、融资、规划一次卡壳，数字就“跳崖”

· 成本与信心：降息、房价反弹带来中长期利好，但短期审批仍受规划瓶颈制约

CBA 经济学家 Harry Ottley：趋势口径显示，多户型自 3 月起已抬升，总体审批年增 11.7%。

Westpac 高级经济学家 Ryan Wells：成本压力缓解、购房者情绪回暖，将为 2025 年下半年审批“筑底回升”。

五、破局新招：AI 进规划

住房产业协会（HIA）呼吁用人工智能重塑审批流程，把 AI 嵌入规划系统，释放人力，专攻复杂评估。HIA 认为，这可能是五年内兑现 120 万套目标的关键钥匙。

六、市场温度计

尽管批建数据疲软，房价却已连创新高。研究机构指出，降息、供应受限与人口增长正共同推高市场情绪——“批建冷、房价热”的剪刀差，或成为未来一年澳洲楼市的新常态。

单月数据的剧烈波动提醒我们：解决住房短缺不能只看审批表，还需打通规划、融资与施工全链条。下一轮降息能否真正转化为开工量，AI 审批能否落地见效，将决定 120 万套梦是“触手可及”还是“渐行渐远”。