在澳洲，无论买房或卖房，法律规定需要通过律师或过户师来交易。手续复杂且规范。那么，澳洲购置物业到底需要知道和准备哪些东西呢？如果您有对此有疑问，请继续阅读本文。我们会解答关于房产过户的常见问题，为您在购买房产时提供帮助。

Q: 房产过户、买卖的流程是什么？

A: 房产产权转让是一个复杂的过程，涉及到一些财务和行政责任。一般来说，大致的流程是：

1、设置买房预算寻找目标房产

2、卖家或卖家代表发来卖家声明（32号文件）及买卖土地合同

3、聘请律师或过户师审阅相关文件并给出专业建议

4、签订合同和支付定金

5、与贷款经纪人联系进行贷款审批（如有）

6、交割前最后一次验房及处理房屋保险等其他问题

7、支付尾款和完成交割。

Q: 什么是买卖房产合同 (Contract of Sale of Real Estate)？

这份协议规定了买卖房产的条款和程序。最常见的合同基于维多利亚州法律协会(LIV) 编写的文件。大多数合同还将包括双方同意增加的"附加条件 (Special Conditions)"。一般来说，买卖合同的“一般条款(General Conditions)”都是固定的，而附加条件则是每笔交易都有所不同。因此，选择一个有经验的专业人士帮您审阅合同至关重要。

Q: 什么是32号文件 (Vendor Statement pursuant to section 32 of the Sale of Land Act 1962)？

A: 卖家声明（也称为32 号文件）是一份文件，旨在告诉潜在买家在签订购买合同之前应该知道的关于房产所有权的事情。该声明披露了通过验房物业而无法轻易找到的信息。法律规定买家在出价前必须阅读这份文件并签字确认，否则双方签署的合同可以作废。

Q: 我没有澳洲PR或是澳洲公民，可以买房吗？FIRB是什么？

A: 可以的。临时居民、外国居民或短期签证持有者都可以在澳洲购买房屋。但是，在购买房屋之前，非永居持有者或澳洲公民需要向外国投资审查委员会（FIRB） 申请在澳大利亚的购房许可。

根据FIRB网站所述，"政府的主张是引导外国投资进入澳洲房地产市场，因为这将在建筑业创造更多的就业机会，并有助于支持经济增长。同时，它还可以增加政府收入，包括印花税和其他税收。换句话说，澳洲是很鼓励海外买家在澳购买房屋的。

虽然澳洲政府是很鼓励海外买家购房的。需要注意的是，海外买家所持有的签证类型对购房的类型有限制，建议买家在签合同之前向过户律师了解清楚后再进行决策。

Q: 什么是27号文件 (Section 27 Statement, commonly known as an “EarlyRelease of Deposit Authority”)？

A: 我们在做二手房/现房交割日期于双方签完合同60天以上的过户手续中，经常会收到卖家过户律师发来的27号文件，该文件是卖家要求提前释放定金的声明。一般在买家支付定金且合同成为无条件(unconditional)合同后，卖家有权在交割之前发放该声明给买家，要求提前释放买家已付的定金。该要求是常见且合法的，只要卖家提供了足够的资料证明可以按时交割，买家即可同意释放。我们建议买家不要轻易签署该文件，最好先让过户师审核相关资料确保同意提前释放是安全的操作后，再签署。如果买家没有合理理由拒绝该要求，也不签署该文件，卖家可以在发出该声明的28天后自动释放定金。

Q: 买家签完合同可以在冷静期 (cooling-off period) 内取消合同吗？

A: 在住宅买卖的过程中，买家签署合同后的三个工作日 (3 business days) 内可以取消合同，这个时间通常称为冷静期。买家决定在冷静期内取消合同，需要在截止时间前书面通知卖房中介和过户律师，且支付合同价格0.2%的金额（低于$100的需要支付$100）给卖家。

请注意在法律上不是所有合同都有冷静期，以下情况内买家是没有冷静期的权利：

1.     房产不是住宅 (Residential) 类型，比如商用物业(commercial property)；

2.     拍卖 (Auction) 签下的合同，或者拍卖日期前后三天内签署的合同；

3.     如果买卖双方之前已签订同一房产的买卖协议，因为各种原因需要重新签订，则新签的合同没有冷静期；

4.     买家如果是房产中介或者是以公司名义比如常见的家庭信托(family trust) 公司来签合同，那么没有冷静期权利。

我们建议所有我们的客户不要轻易签署任何文件，签署之前请务必让律师过目解读后再决定是否签字。一般签完后的文件在法律上即可生效，想要反悔常常费时费力，并非易事。

Q: 我需要请验房公司做专业验房 (inspection) 吗？

A: 是否安排验房公司做专业验房不是强制性的，这取决于买家的意愿。

对于购买十年以上的二手房，我们建议买家安排专业验房后再签合同以减少后续的风险。或者，可以要求卖家在合同里添加保护买家验房的相关条款。

Q: 如果我需要购房贷款怎么办？

A: 您需要自行联系银行或者贷款经纪人 (broker) 递交贷款申请。贷款获批后，买家需要将银行批准信发给过户律师，然后过户律师会与贷款银行联系安排过户交割流程。

Q: 什么是交割 (settlement)？

A: 交割是正式过户的法律程序。当所有权从卖方传递给您，您支付销售价格的余额和政府税费手续费等。在交割当日，您的过户律师会与您的贷款银行/基金代表和卖方代表在线交换文件，并安排将销售价格的余额支付给卖方，将税费和所有权注册费支付给政府相关部门。完成过程后，您会成为该房产的所有人，可以联系中介取得钥匙。

Q: 交割前的验房我要看什么？

A: 交割前的验房大约会在交割前的一周进行。其目的是确保该房产满足任何特殊条件，并确保该房产与合同签订时处于同一状态。您可以与中介或卖方一起进行交割前的验房。

一般来说，您应该检查的事项包括：

·        灯和电路系统；

·        管道；

·        热水器；

·        空调和加热器；

·        门把手和锁；

·        电器；

·        窗帘和百叶窗；

·        窗户和玻璃；

·        游泳池和过滤器；

·        检查害虫；和

·        烟雾报警器。

如果您发现房屋状态和签合同时候的状态不一致，应立即告知您的过户律师。卖家必须在交割前修复它。如果不能及时修补或修补，可以选择暂扣部分尾款，以支付交割后的维修费用。

Q: 房子交割后，房契 (Register Search Statement (Title Search)) 在哪里？

A: 如果买房时申请了贷款，那么买家的房契会压在贷款银行，待贷款还清后可向银行申请将房契退还给业主。如果买房时没有贷款即全款交割，买家在交割前可以选择房契的持有形式：纸质房契或电子房契。现在澳洲土地局鼓励业主持有电子地契，方便管理且不易丢失，一般默认选择的是电子房契。如若选择了纸质房契，需妥善保存，丢失后的补办手续复杂且费用不低。

Q: 没有纸质房契，怎么证明房产的所有权？

A: 续上一题，如果是贷款交割或者选择电子地契，业主可以随时上澳洲的土地局官网（维州：https://www.landata.vic.gov.au/tpc_menu.aspx）进行房契信息付费查询（Title Search），查询结果为实时的房契信息包含了房产位置，业主名，贷款银行（若有）等信息。

另外一个证明房产所有权的方法是看业主每年是否都有如期收到房产所在的当地市政府Council发来的账单。Council 每年会给房产业主邮寄市政管理的账单，该账单只会发给业主/业主指定的代理人，比如租房中介。

如若需要帮助，业主可委托我们来进行确认或解决房产所有权问题。

Q: 律师或者持牌过户师 (Licenced Conveyancer)的区别是什么？房屋买卖我要找律师还是过户师？

A: 二者在房屋过户方面没有什么区别，都可以帮您处理您的房屋买卖过程/过户手续。

过户师通常主要负责房屋买卖，有丰富的处理财产和资产转让经验。在房地产方面，他们在房产买卖以及拍卖、楼花和私人销售方面都有经验。而律师可以有资格做更多的其他法律领域的事情。但对于房屋买卖来说，过户师就足够了。

过户师虽不持有法律执照，但是可以在完成Certificate IV 或Conveyancing Advance Diploma的课程后, 拿到执照。在维州，法律允许由持牌过户师完成房产过户的文书工作。

Q: 持牌过户师 (Licenced Conveyancer)提供的服务是什么？

A: 在合同签订前的阶段，过户律师会向您解释卖家声明、买卖土地合同及法律要求披露和该房产相关的地契，权益，环境规划等信息的关键信息，并根据您的实际情况选择在合同里增加或删除条款，以保护您的利益。

在合同签订后交割前，过户律师会代表您与卖家律师、贷款经纪人和土地局税务局 (State Revenue Office) 等联系促进和确保交割的顺利进行。

临近交割及交割当日，过户律师会与卖家代表就该房产所产生的所有费用根据交割日期来计算调节，并计算出精确的所需尾款进行交割。在交割当日督促各方进行签字并确保过户的完成。