在澳大利亚，购房不仅是一项重大且复杂的决定，出售房产时还需要考虑资本增值税(Capital Gains Tax，简称CGT)的问题。本文将为您逐一解析CGT的相关知识，帮助您理性分析、慎重选择，增加信心。

澳洲资本增值税CGT

理解资本增值税对于投资房地产至关重要。这不仅关乎您的财务决策，更是一个全面把握澳大利亚税务法规的过程。只有透彻理解，才能在纷繁复杂的法律条文中游刃有余，在投资的同时也为自己的未来理财。

什么是资本增值税(CGT)？

资本增值税，简称CGT，是当您出售一项资产(如股票或房地产)的价格高于购买价格时需缴纳的一种税。相反，当出售资产的价格低于购买价格时，就会产生资本损失。

CGT相关适用资产

房地产买卖

股票

加密货币

外币

个人使用物品(如船只、家具、电器等，购买价格超过10，000澳元)

收藏品(如艺术品、珠宝、古董，购买价格超过500澳元)

执照和合同权利

对房产进行的改进或添加(如果您在1985年9月20日之前购买了该房产)

值得注意的是，自住房不需要缴纳CGT。但如果自住房占地超过两公顷、您将部分房屋出租或用于商业用途，则可能只能获得部分CGT豁免。

此外，您也不需要为汽车、摩托车或通过奖品、赌博获得的任何收益缴纳CGT。在1985年9月20日之前获得的资产同样不受CGT约束。

资本增值税需要缴纳多少？

如何计算？

资本增值税的计算方法涉及几个不同因素，包括：

相关因素

您拥有该资产的时间长短

您是否产生了任何资本损失

您当年的边际税率

第一个因素很重要，因为它会影响您需要缴纳的税额。如果您拥有该资产至少12个月，可能有资格获得50%的CGT折扣。

当涉及资本损失时，您产生的任何损失都可能用于降低当年需要缴纳的CGT金额。比如说，您出售一批股票亏损，但出售投资性房地产却获利。您的亏损可能会减少您在出售房产时需要缴纳的CGT金额。

您的边际税率会影响您需要缴纳多少税，因为您的资本收益通常会被计入当年的应纳税所得额。

就房地产而言，比如投资性房地产，印花税、经纪费、土地税，甚至您对房产进行的改善，都可以从售价中扣除，以帮助计算CGT。

不同类型的纳税人，如个人、公司或自筹资金养老基金(SMSF)，适用的CGT税率也不尽相同。

如何减少资本增值税？

在出售资产时，您实际上可以减少需要缴纳的CGT金额，甚至完全避免缴纳。

几种减少CGT的方式

依赖自住房豁免条款。在大多数情况下，您的自住房不受CGT约束，除了一些特殊情况，比如您将房屋用于赚钱。

搬离居住房屋。在这种情况下，您搬出了居住的房屋，但无论是无限期地，还是在外出期间将其出租至多六年，您都继续将该房屋视为主要居住地。

持有资产至少12个月。别忘了，持有资产超过12个月可能会获得50%的CGT折扣，无论是房地产、股票还是其他东西。

用损失抵消收益。您产生的任何资本损失都可以帮助减少您的净资本收益，从而减少您需要缴纳的CGT金额。而且，您实际上可以利用以前财年的资本损失来抵消当年或未来财年的资本收益。

将钱投入养老金。将钱投资于您的养老基金可能会为您需要缴纳的CGT提供一定折扣。

资本增值税是直接税

还是间接税？何时缴纳？

直接税

资本增值税是一种直接税。这意味着它是基于缴纳人的收入或收益征收的。相反，间接税则是加在商品和服务上，由消费者支付。商品及服务税(GST)就是一种间接税。

何时缴纳

即使看起来是一种独立的税种，资本增值税实际上并不是每次出售获利时您都要单独缴纳的款项。相反，任何资本收益都会计入您的应纳税所得额。

这就是CGT事件变得重要的原因。CGT事件发生的年份决定了资本收益将计入哪一个收入年度。所以如果您在2022/23财年出售投资性房地产并获利，那么资本收益将计入您2022/23年度的收入。

当您报告当年收入时，您会被要求详细说明任何资本收益、资本损失和豁免情况。

继承房产需要缴纳CGT吗？

如果您从已故遗产中继承了一处房产，您不需要缴纳资本增值税。但如果您决定出售该房产，则可能需要缴纳CGT，这取决于一些情况，包括：

决定因素

已故者去世的时间

他们在去世时是否是澳大利亚居民

已故者何时获得该房产

该房产是他们的主要居所还是投资性房产

您在出售该房产时是否是澳大利亚居民

如果转移或赠予房产，

是否需要缴纳CGT？

房产也可以在当事人生前转移给家人或朋友。那么，如果将房产转移至他人名下或赠予他人，是否仍需缴纳资本增值税呢？这取决于具体情况。

对于赠予方：

在正常出售情况下，资本收益将通过出售价格减去购买价格来计算。

但在转移或赠予房产的情况下，赠予方可能会以较低的价格出售房产(例如父母以大幅减价的方式将单位出售给子女)或根本不收取任何费用。

无论是否有钱款参与进出售，赠予方仍可能需要缴纳CGT。在这两种情况下，如果赠予方出售房产的价格低于其价值，CGT将根据房产在转移当天的公允市场价值计算。资本收益将是公允市场价值减去购买价格。

当双方不是在公平交易的情况下进行交易时，会采用公允市场价值方法。用通俗的话说，"公平交易"是指双方没有关联且互不控制。因此，要适用公允市场价值，赠予方和接受方必须以某种方式相关联。

对于接受方：

接受方不需要缴纳CGT，除非他们决定出售该房产。但可能需要缴纳其他房地产和土地税。

退休人士在澳大利亚

需要缴纳资本增值税吗？

虽然退休人员和领取养老金的人可以免缴一些费用，但不幸的是，资本增值税并不包括在内。退休人员和领取养老金的人仍需缴纳CGT，除非他们符合以下豁免条件：

豁免条件：

如果他们出售的是自住房，或者他们只在自住房之外居住不超过六年。

如果他们在1985年9月20日之前购买了该资产。

如果该资产是通过自筹资金养老基金(SMSF)获得或拥有的，该资产是在退休后出售的，并且所有SMSF成员都处于领取养老金阶段。

90%房东不知道的六年法则到底怎么算？

增值税

在澳洲，买卖资产会产生增值税。包括股票、房产、生意等等。简单来说，您卖出时的价格减去购买的成本，如果有获利，增值部分需要交税。

豁免增值税

但是，也有很多例外情况。当涉及到房产方面，被大家熟知的一点就是"自住房"是完全豁免增值税的。即，无论您卖出时与购买时相比赚了多少钱，都不用交税。

自住房定义

字面意思上很容易理解就是您自己住着的房子。但是，当牵涉到增值税的计算，“自住房”可能并不是您一直住着的地方哦！

首先，自住房通常指您居住六个月以上的房产。

第二，当您搬出自己住的房产后，只要满足以下两个条件之一，您就可以选择将这套房子仍然在增值税的计算中作为"自住房"：

如果在出售或者自己住回去之前用于出租的累积时长低于六年。

如果只是空置，不用于出租，则可以无限期视为主要住所。

但是！同一时期只能有一套房产作为您的"自住房"。除非您正在搬家期间，并满足特定条件，那么可以有两套房产至长六个月的时效同时被定义为"自住房"。

六年法则

使用六年法则的房产，必须首先是成为过您的实际主要居所，然后完全停止居住在这个房产中。

在停止居住期间，如果您将它出租，直到您住回这个房产或者出售这个房产。这个阶段如果少于6年，那么计算增值税时您可以选择将这处房产仍作为您的"自住房"。

前提是这个期间其他房产就不能作为您的"自住房"了，尽管您可能居住在另一套自己名下的房产中。

六年时间计算的重置

每次您住回去，或者将房屋空置并且不放在市场上用于出租，视为一个阶段的结束。如果您多次搬进搬出或者空置后又出租，可以选择多次使用六年法则。

决定是否使用六年法则的时间点

如果您有多处房产并同时可以选择使用六年法则，在您卖出第一处房产时才需要决定是否对其使用六年法则。

如果连续出租超过六年

怎么算增值税

计算增值税的成本并不是您的购买价，而是用于出租的第一天当时的市场价。

假设2000年1月1日购买$200k，2001年1月1日市场价为$300k，出租8年然后以$700k卖出。

增值税成本为$300k，盈利为$400k。

比例为超出六年部分除以实际出租时长，即1/4。也就是说$400k/4=$100k是增值税部分。

因为房产持有超过1年，可以打对折。计入个人税收收入部分为$50k。

（免责声明：本文提供的任何会计知识仅供参考。具体税务情况请咨询您的会计师。）

六年时间计算的重置

使用六年法则的房产，必须首先是成为过您的实际主要居所，然后完全停止居住在这个房产中。