如果你十年前在阿德莱德买下一套房，今天的中位价已翻至85万澳元——年均涨幅7.3%，全国较快。PropTrack新《十年房价回眸》显示，2015-2024年间，南澳首府从“慢牛”变“快马”，疫情人口逆流+供应紧张，把年均增速推至7.3%，甚至超过霍巴特（7.2%）和布里斯班（7.1%）。而同期墨尔本仅4.3%，全国垫底；但业内人士已放出信号：比较慢的城市正在酝酿反弹，2026年或迎“补涨窗口”。

一、全国十年增速榜（2015-2024）

*来源：PropTrack，截至2024年12月

二、五年增速（2019-2024）：阿德莱德继续霸榜

阿德莱德五年翻倍，墨尔本五年仅涨1/7。

三、阿德莱德“逆袭”密码

REA集团高级经济学家Anne Flaherty解读：

人口逆流：疫情后墨尔本→南澳显著回流，首次扭转数十年外流

供应紧张：土地释放节奏慢，新建库存长期<2个月

财富效应：矿业+国防+葡萄酒产业链，本地购买力强劲

Flaherty：“阿德莱德从‘稳定低增速’跃升为‘高速低库存’，人口与土地错配是主因。”

四、墨尔本“垫底”后的机会

十年年均仅4.3%，五年累计14.8%，全国较慢

2024年：全国涨幅倒数第一

2025年：季度下跌郊区数量明显减少

2026年：业内普遍预期“补涨窗口”

逻辑：

人口回流+基建（地铁环线、机场快线）（需求端）

土地供应逐步收紧（供应端）

基数低+租金回报率回升（资本端）

五、未来趋势：快慢差距正在缩小

高速区（阿德莱德、布里斯班、珀斯）

涨幅预计放缓，但仍高于全国平均

风险：供应若大幅增加，价格斜率将走平

低速区（悉尼、墨尔本）

基数高+供应边际收紧，增速有望回升

机会：墨尔本2026年被普遍看好“补涨”

全国视角

快慢差距已从340个基点缩小至约250个基点

人口流向、基建周期、土地政策将决定下一轮排序

六、买家策略（2025-2027视角）

高速区：

阿德莱德：关注地铁沿线+国防产业园周边，土地稀缺性强

布里斯班：Cross River Rail+奥运基建，内城+中层公寓优先

补涨区：

墨尔本：地铁环线、机场快线站点，土地供应收紧的Middle Ring

悉尼：基数虽高，但供应紧，关注西部地铁走廊

现金流：

珀斯：矿业周期反弹，租金回报>4%，适合现金流型投资者

时间窗口：

高速区：供应放量前（2026前）完成布局

补涨区：基建动工+人口回流确认后进入

过去十年，阿德莱德用7.3%的年均涨幅告诉全国：人口逆流+供应紧张=房价火箭。未来十年，快慢角色可能互换——墨尔本、悉尼在基数低+基建潮+供应收紧的组合下，有望迎来“补涨窗口”。把“人口流向、土地周期、基建节点”写进选址公式，才能在下一轮城市竞赛中，提前站在涨幅榜的正确一边。