一项横跨40多年的研究给澳洲房市定下“铁律”：只要央行进入降息通道，12个月内房价几乎必涨。2024年2月、5月、8月三次降息后，四大行罕见集体上调房价预测——2025-26年首府城市累计涨幅6%-11%不等，墨尔本、达尔文、布里斯班被点名“领跑”。历史数据、央行警告与银行预测共同指向同一结论：下一轮房价上涨已在路上。

一、40年铁律：降息12个月内房价几乎必涨

AMP首席经济学家Shane Oliver梳理1982年以来7次降息周期：

上涨次数：5次

例外年份：1982、1990（均处经济衰退）

大涨幅：2001年降息后12个月+16.2%

小涨幅：2011年降息后12个月+1.4%

机制解释：

降息→买家借贷能力↑+存款回报↓→资金流入房市

投资者转向房地产等实物资产，需求端快速放大

二、2024-26年预测：四大行集体上调

年初预测普遍仅3-4%，降息后集体上调。

三、领跑城市逻辑

墨尔本

2024表现差→基数低+人口回流+基建（地铁环线、机场快线）

ANZ：2026涨幅全国大

达尔文

军事+能源项目启动，人口净流入加速

CBA：2025年+13%全国至高

布里斯班

奥运基建+州际迁移持续

四大行均看高一线

阿德莱德 & 珀斯

过去五年涨幅全国前三，2026被预测“增速放缓”但仍有6-7%

四、央行罕见警告：负担能力危机或加剧

RBA在新《金融稳定报告》中罕见点名：

降息→借贷能力↑→竞价加剧→房价↑

首次购房者负担能力可能进一步恶化

需配合“增加可负担住房供应”才能缓解

五、买家策略：把“上涨预期”写进预算

首置买家：

用10月担保扩容（5%首付+取消收入上限）抢在竞价高峰前落订

预算按“利率+0.5%”测算月供，预留6个月现金流

升级换房：

关注2026领跑城市：墨尔本内西、达尔文CBD、布里斯班中层

用“先卖后买”避免踏空，锁固定利率防评估缓冲上调

投资者：

租金收益率>4%且空置率<2%的内城/奥运走廊优先

2026领跑区提前1年布局，用负扣税+折旧抵现金流压力

40年数据告诉我们：降息=房价上涨几乎是“定律”。当四大行集体把2025-26年涨幅上调至6-15%，你只有两个选择：要么用政府担保、固定利率和现金流缓冲提前上车；要么让资产收益率跑赢借贷成本，用租金和折旧抵掉加息风险。历史不会简单重复，但总是押韵——这一次，别让房价上涨成为你财富路上的“后知后觉”。