PropTrack最新一季租金数据再次敲响警钟：尽管全国租金“加速度”略有放缓，但绝对水平依旧盘踞历史高位，多地公寓/独栋在5-8月内出现≥10%的两位数跳涨。Lake Illawarra（新州）、Iluka（西澳）、Woollahra（悉尼）等城区周租金短短三个月就上涨200-300澳元；珀斯与阿德莱德空置率更跌破1%，被REA Group高级经济学家Eleanor Creagh形容为“紧急水平”。供应跟不上人口、新房交付节奏慢、各州租赁改革滞后——三重力量叠加，租户依旧生活在“完美风暴”里。

一、三个月两位数涨租地图

*按四周计算。

二、全国快照：涨幅放缓，但绝对值历史高位

全国租金增长：整体趋缓，但绝对租金仍创新高

大城市：悉尼、布里斯班、墨尔本增速明显放缓，租户开始在地段与空间之间权衡

小城市：珀斯、阿德莱德空置率<1%，进入“紧急水平”

Creagh指出：“除非住房供应出现更大规模增长，否则租金不太可能出现实质性回落。”

三、“完美风暴”配方

人口持续增长 → 需求端刚性

新房交付节奏慢 → 供应端滞后

空置率历史低位 → 议价权在房东

各州租赁改革缓慢 → 租户保障不足

联合报告（National Association of Renters’ Organisations + National Shelter）指出：国家内阁“更好租房交易”承诺两年仍未落地，三分之一澳洲人租房却缺乏基础保障。

National Shelter发言人John Engeler：“租房体验应全国一致，联邦政府应牵头统一租赁法规，给予租户与屋主同等的安全感。”

四、租户自救策略

空间换地段：考虑卫星城或30km外区域，租金差可达20-30%

合租/分租：双人或家庭合租，单房租金立即摊薄

先租后买（Rentvest）：租在便宜区，买在增长区，用负扣税抵租金

政府计划：申请社会住房、可负担租赁、首置担保提前上车

法律维权：检查水龙头流量≤9L/分、无漏水、账单3个月内通知，避免被非法转嫁

五、投资者视角：租金狂欢还能多久？

现金流：珀斯、阿德莱德毛租金收益率>4.5%，但空置率<1%，续租几乎零成本

资本利得：租金上涨→净收益↑→资产估值↑，负扣税继续有效

风险点：利率若再升0.5%，租客承受力逼近上限，可能出现“租金断层”

六、政策展望

联邦：10月首置担保扩容（5%首付+取消收入上限）→部分租户转购买，租赁需求边际缓解

各州：租赁改革（租金涨幅上限、无理由驱逐禁令）仍在谈判桌，落地时间未知

供应端：120万套住房计划若如期交付，2026-29年租金压力有望缓和

租金涨幅“放缓”不等于租金“下降”——在空置率<1%的现实中，租户仍处在价格被动区。把“空间换地段、合租摊成本、政府计划上车”写进租房策略，才能把租金上涨从生活负担转化为财富进阶的提醒：要么用资产跑赢账单，要么用政策跳出租金漩涡。