投资者正在墨尔本和维多利亚州重返市场，与首次购房者展开激烈竞争。最新发布的PropTrack Westpac投资者报告显示，去年维多利亚州的投资者贷款占该州住房贷款总额的比例上升至36%，较往年有所增加。

投资者咨询热点：墨尔本12区上榜

报告发现，过去一年全国投资者咨询量增幅最大的20个地区中，有12个位于墨尔本。投资者青睐的热门郊区包括：

独立屋：Coolaroo、Carrum、Meadow Heights

公寓和单元房：Notting Hill、Burwood East、Cremorne

这些区域兼具高于平均水平的价格增长、租金回报以及锁定租户所需时间短等优势。

近一半的投资者咨询的是价格在70万澳元或以下的房屋，这一价位同样吸引了全国45%的首次购房者，形成直接竞争。

盈利数据：绝大多数投资者获利

尽管近年来维多利亚州房地产市场面临挑战，但绝大多数出售房产的投资者仍获得利润：

墨尔本2025年最后三个月出售房产的投资者中，84%实现盈利

维多利亚州偏远地区投资者出售房产，约96%获利

全国范围内，93%的投资者出售房产收益超过购买价格

PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，墨尔本的投资者获利情况"略低于"其他主要首府城市，反映出过去六年维多利亚州整体增长市场较为疲软。自本世纪初以来，墨尔本经济增长约20%，而珀斯、阿德莱德和布里斯班增长率达110%至120%。

投资驱动因素依然稳固

Moore指出，虽然利率上升、全球冲突、石油价格和生活成本上涨将影响未来市场，但墨尔本的关键因素仍具吸引力："空置率仍然很低，租金仍在增长，房屋租赁依然火爆。"

数据显示，维多利亚州和昆士兰州一样，吸引了最多来自州外的投资者关注。然而，维多利亚州投资者是全国最有可能跨州投资的群体之一，16%的人选择在非本州地区购买房产。相比之下，四分之一的新南威尔士州投资者将目光投向本州以外，而西澳、昆州和南澳这一比例仅为12%。

市场趋势：本地与州际投资者的博弈

墨尔本某房产咨询公司代表表示，过去几个月观察到投资者需求从以高份额为主的州际集团转向更多本地集团，但自伊朗危机和利率上涨以来，这一趋势开始逆转。这可能是对生活成本、燃料压力、全球冲突或利率上涨担忧的反应。

他指出，与维多利亚州投资者相比，州际投资者拥有更大的能力和过去三四年更好的房地产价值经验。大多数投资者仍更倾向于购买独立屋而非公寓，担心政府增加公寓供应可能影响公寓价值。

2026年展望：首次购房者或占短期优势

该代表认为，今年大部分时间里首次购房者将占据优势，尽管他们对利率上涨相当敏感。投资者在2026年的市场份额不太可能进一步增长，但墨尔本租赁市场的紧绷、稳定的租金回报以及价格仍处相对洼地，使这座城市依旧具备长期吸引力。

投资者正在加速回流墨尔本与维州，与首次购房者形成前所未有的正面竞争。虽然利率走向、生活成本与全球局势仍存变数，但租赁市场的基本面支撑强劲。2026年的市场不会轻松，但越是竞争激烈的时期，越容易显现真正的价值洼地。无论是投资者还是首次置业者，只要看准、看清并提前行动，都有机会在这轮市场变化中占得先机。