对于许多华人来说，在澳洲买房置业是人生的一个重要决定。无论是为了定居生活，还是资产配置，澳大利亚的房产市场都极具吸引力。

但现实中，我们大部分人去看房，往往更关注价格、合同、涨幅、租金、装修、外观等房子方面的信息，当然，这很重要。

但是除了房子本身，对于底下的土地，我们也要做好“背景调查”，如果土地审查不严，万一踩到哪个“地雷”，那就会是大问题，而且往往是无法弥补的。

所以今天，就跟大家总结一下，在澳洲买房时要特别注意的5种土地限制。这几种限制无论遇到哪一种，都有可能对您的房产价值和未来潜力带来很大的不良影响。

1Easement（地役权）

通俗来讲，地役权就是业主这个房子的某块地会被别人永久征用，用于他人方便和公共设施。

例如用于排水排污管道、天然气管道、电缆、甚至人行道等建设。

而且，业主不能在地役权所属的土地范围内建造任何建筑物，倘若一定要建，必须获取相关部门的批文。

万一不知道，在房子Easement上铺停车位、建泳池、工具房等，哪怕是种花草，被征用后都得拆掉，可能会蒙受较大的损失。

有Easement不可怕，就怕Easement出现在不该出现的地方。比如横穿房屋、院子等，那土地可就大打折扣，以后再出手也比较困难。

不利的Easement将会直接影响下一个买家的出价！也因此，购买House and Land之前，一定要仔细研究Easement。

关于Easement，在澳洲房产交易中，有一个环节是律师去系统里查询房子的所有权情况，律师会告诉你，自己也别犯懒，关于这点要提前问清楚。

2Covenant（限制令）

限制令就是更细节的土地限制了，这是永久性土地限制，也比较常见。

主要针对诸如房子的面积大小、房屋外墙的颜色和材料、一块土地上仅能建一栋房子等方面做出一些规定和限制。

比如写 Nil 意味着没有限制；

“Single Dwelling”则表示这块地再大，这上面只能有一栋房子，所以不具备多套房屋开发价值。

“Brick veneer”，就是规定房子只能造木骨架外墙砖体结构，不能用钢结构等等。

Covenant在新开发的公寓或者成片开发的土地建房项目里较为常见，为了保证某一个区域建成之后的美观性和一致性。

一旦违反Covenant，开发商、City Council还有邻居，都有权以法律方式寻求赔偿并且申请禁止令，严重的可能会要求推倒重建。

对于这类限制，如果打算买下来做开发，买家就需要特别注意，因为这直接影响设计和成本。如果为了自住，也需要考虑到未来房子出售时会受到影响。所以买房时有必要仔细调研当地Covenant 的具体要求和影响。

3Caveat（禁止令或者禁卖令）

Caveat其实是一种比较常听到的禁卖令。通常由第三方人士登记在土地产权上，限制房主出售此房产或土地的。

常见情况一般是房主和他人有一些经济或债务纠纷。别人怕房主卖房跑路，登记在土地产权上，限制业主出售房产（土地）。

另一种是开发商在已售的土地上登记Caveat，为了确保顺利开发完一大片区域。

被注册了 Caveat 的房子，既不能出售，也无法抵押。

所以在买房的时候，务必要确认房屋已经撤销 Caveat。如果未撤掉，可能会影响交割，这个就要非常注意了！

4Overlay

我们都知道澳洲是一个极为重视环境保护和文物保护的国家。

常见的Overlay，主要是房子性质和周围环境的限制。

如Heritage Overlay指文物保护区，有文物价值的，所以Council市政不会让你去推倒这个房子，在这个区域而不是文物保护的房子，如果买家需要推倒重建的话，City Council可能会提出一些额外的要求以保护附近的文物房产。

另一个叫Vegetation overlay是植物保护区。这个情况有好有坏。如果植物保护区所与房屋的相对位置不合适，可能会影响房子开发改造潜力和增值，相反，如果植物保护区所在位置对房产影响不大，这样可以提升房产的宜居性与稀缺性，反而会提升房子价值。

如果有影响的话，想要移除某些植物，需要先与 council 或者专业的伐木公司联系，确认要移除的植被是否需要批文。

购买前，可以通过地方政府的官方网站或联系相关部门，查询到地块的Overlay信息。

5173 Agreement

173 Agreement（“173协议”），是指开发商和市政府（Council）或者是主管区域规划的部门之间签署的一个协议，这个也是注册在土地地契上面的。

协议中有很多繁琐的细节，比如前院是否能盖围墙，房屋外观用什么颜色、围墙的高度、房屋围墙用什么材料等。

这些限制对买家有一定的影响，可能会违背买家的意愿，或者有可能会增加建造的成本等。

准备在澳洲买房的小伙伴，倘若看中了某块土地，建议在签约前找专业人士查看一下是否存在土地限制，从而减少不必要的麻烦。