一份最新报告显示，过去20年中，澳洲表现强劲的房产类型竟是农场地产。这一现象主要得益于高商品价格、有利的气候条件，以及直到近期才上升的利率。根据澳洲房地产研究所的估值报告，农业用地在20年内价值上涨了256%，远超工业地产（如仓库）164%、住宅地产154%，以及写字楼143%的涨幅。

农业用地的强劲表现

澳洲房地产研究所的报告显示，农业用地在过去20年中的年化增长率达到13%，远高于工业地产和住宅地产的8%以及写字楼的7%。这表明，不论投资哪种物业，只要长期持有，回报都非常可观。报告还指出，这期间消费者价格指数（CPI）的累计涨幅仅为67%，即使是表现“差”的房产类型，长期回报也远高于通胀。

在前十名房产资产中，农地占据了前六名。如果不计农地，悉尼工业地产表现强，其次是悉尼写字楼和阿德莱德住宅。尽管悉尼的房价高，但过去20年房价涨幅大的是阿德莱德，达到175%。紧随其后的是霍巴特（172%）、悉尼、布里斯班、墨尔本。堪培拉、珀斯、达尔文则稍显落后。

人口迁移与房价上涨

报告指出，国际与国内迁移，加上住房供给不足，将继续推高房价。人口向非一线城市转移，正推高那里的房价。单位房产方面，涨幅大的是霍巴特（133%），接着是阿德莱德（129%）和墨尔本（109%）。

由于数据限制，区域房价仅追踪到2015年以来的十年，但昆士兰的海树换生活方式热潮，使其包揽了十大表现好的区域中的七个。Coolangatta、Broadbeach-Burleigh、Maroochy、Noosa内陆表现尤为突出。

农地市场的关键时期

从州别看，塔州农地20年涨幅大，其次是维州、昆州、南澳。2020–2022年是农地大涨的关键时期。在维州西部的Wimmera地区，农地涨幅高达802%，主要受益于可再生能源项目的推动。

不过，报告也指出，2024年农地价格涨幅仅2%，大幅放缓，但长期仍看好碳汇与新能源对农地价值的支持。2024年表现强的农地类型是林地，涨幅达48.6%，反映出碳农项目的火热。

写字楼与工业地产的对比

写字楼价格虽有增长，但自2015年以来仅略高于通胀（涨幅29% vs 写字楼36%）。疫情让远程办公成主流，尤其打击CBD写字楼。不过，报告指出，墨尔本之外的城市办公室市场正进入复苏周期。墨尔本则因空置率高、新商业税实施而雪上加霜。

与写字楼不同，疫情期间仓库需求暴涨，租金飙升，推高工业物业估值。过去20年内，悉尼仓库回报达261%，成为非农地产中的冠军。随着人口和电商持续增长，zui后一公里物流需求将推动仓库资产继续升值。同时，由于新建仓库成本高企，现有仓库的吸引力上升。

数据中心也是工业地产的新兴趋势，但由于其高电力与冷却需求，选址受限。现阶段，澳洲大多数数据中心集中于悉尼与墨尔本。

结论

过去20年中，澳洲农场地产的表现较为强劲，主要得益于高商品价格、有利的气候条件和利率的上升。尽管2024年农地价格涨幅有所放缓，但长期来看，碳汇与新能源项目将继续支持农地价值。与此同时，人口迁移和住房供给不足将继续推高非一线城市的房价。工业地产，特别是仓库和数据中心，也在疫情期间表现出色，未来仍有升值潜力。