澳洲联邦政府即将放开首置房担保计划（Home Guarantee Scheme）闸门：自10月1日起，每年3.5万名额限制正式取消，只要房价在规定区间内，符合条件的买家仅需5%首付即可购房，且无需支付昂贵的贷款人房贷保险（LMI）。购房服务平台MyFirstHome联合Oliver Hume新报告，同步点名全澳20大“首置友好区”，为首购族指明“低成本+高增长”置业坐标。

一、政策核心变化

名额：无限量（原上限3.5万/年）

首付：5%

保险：LMI全免，节省数万澳元

适用：房价≤各州首置价格上限，收入≤新政收入上限（尚未公布具体数字，但已确定放宽）

二、20大“首置友好区”速览

墨尔本圈

Tarneit、Wyndham Vale、Cranbourne East、Beveridge

昆士兰东南

Rocklea、Yarrabilba、Ripley、Deebing Heights

阿德莱德圈

Morphett Vale、Port Adelaide、Munno Para、Seaford

三、买家画像回暖信号

Oliver Hume数据显示，其开发项目首购占比由2023年中54%降至2025年7月41%。首席执行官Adam Duster判断：

“名额取消+利率趋稳+部分区域房价回调，首置占比将迅速反弹。”

四、窗口期解读

利率：RBA三连降后现金利率3.6%，银行定息已破“4字头”

房价：报告所选区域近年涨幅温和，仍处可负担区间

供应：大批新盘即将交付，选择面广

需求：名额无限+LMI豁免，首置族购买力瞬间放大

五、行动清单

预批贷款：锁定5%首付额度，避免春季竞价高峰

选区策略：优先考虑清单内“地铁/高速+学校+商业”三要素齐全板块

比价时机：9月尾-10月初新盘集中开盘，开发商常推“免印花税”“返现”等首置礼包

专业支持：委托买方代理议价，利用无名额政策争取更长 settlement 期

六、风险提醒

价格上限：务必核对各州首置房价上限，超价部分无法享受担保

收入上限：新政收入线尚未公布，提前准备工资单与税单

竞争升温：无名额限制可能短期内集中需求，推高低价段房源价格

名额无限、LMI全免、利率下行——三重红利叠加，使2025年春季成为近年友好的“首置窗口”。抢在政策落地后的第一波挂牌潮前完成预批、选定区域，才能真正把“节省数万+低首付”转化为口袋里的实惠。