澳住房与城市研究所（AHURI）首次绘制“地理优势”保障房建设优先图，将悉尼9个设施完善的郊区列入“5%社会住房配建”名单，范围从北岸、东区到内城，目标新增36-59套社会住房，打破“贫困集中”旧格局。

一、研究核心发现

设施稀缺区→社会住房密度高：Canterbury-Bankstown、西悉尼比较明显

富裕区→配建滞后：北Bondi、Chatswood、Tamarama-Bronte、North Randwick、Darling Point等被点名“补作业”

缺口比较大州：新州、维州、昆州“地理优势”社会住房缺口突出

二、9大“黄金地段”优先区

Haymarket、North Bondi、Lavender Bay、Chatswood、North Dee Why、Moore Park、Tamarama-Bronte、North Randwick、Darling Point与North Avoca

任务：每区新增36-59套社会住房，实行5%配建比例

三、地方声音

AHURI执行总裁Fotheringham：富裕区配建落后，集中劣势必须打破

Parramatta市长Zaiter：市议会已超额完成住房目标，1.5万套规划中，社会保障房由州政府负责，各方须各司其职

北悉尼市长Baker：市议会有土地但缺资金，希望国有土地社会住房占比30%并永久保留，分区改革须转化为地面真房源

Randwick市长Parker：呼吁州与联邦加大投资，用国家项目补充市议会专案

悉尼市政府：已支持1525套可负担住房，未来再增2131套，强调“悉尼不应成富人聚居地”，将通过开发商贡献、规划修订、低价售地、补助发放等组合拳增加可负担住房

四、资金与规划缺口

北悉尼大规模分区升级已启动，但州政府尚未发布可负担住房期限与品质指引

社会住宅目标15年内占比3%-15%，市议会希望国有土地做到30%

Randwick、悉尼市均呼吁州和联邦提供建设资金，而非仅靠分区“画饼”

五、解决方案方向

5%配建立法：在地理优势区强制落地，防止富裕区“零贡献”

国有土地30%社会住房：永久持有，确保长期存量

国家资金池：州与联邦设立专项建设基金，匹配市议会土地

开发商贡献升级：提高配建比例或征收可负担住房基金

低价售地/低价售房：政府把土地或房产以低于成本价转让给社区住房提供商

当“分区改革”遇上“资金真空”，AHURI的优先区地图为各级政府画出责任红线：富裕郊区不能再做“旁观者”。只有把配建比例、国有土地指标和真金白银写进规划，才能让“地理优势”转化为“居住公平”，让社会住房真正落地在地面，而非停留在图纸上。