不同身份买家投资澳洲房产的区别?海外人士/TR临居/PR永居/公民

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不同身份概念


海外人士,即所谓无澳洲身份的买家。可以简单理解为:未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等),即非常住外籍人士。


TR,澳洲临时居民,指的是有在澳洲长期居住签证的外国人。


PR,指的是持有澳洲永久居民身份的外国人。


公民,拥有澳大利国籍的澳大利亚公民。


不同身份买家投资澳洲房产的区别,主要是在2个方面,分别是投资标的及流程上的区别和交易税费上的区别,下面我们分别做详细说明。


01、澳洲房产购买流程上的区别


首先,海外人士和澳洲临时居民在澳洲买房前都必须通过 FIRB批准。

 

不同身份买家投资澳洲房产的区别?海外人士/TR临居/PR永居/公民


FIRB全称是Foreign Investment Review Board,外国投资审查委员会,这是根据1975年外国收购和并购法案(Cth)(“FATA”)成立并向财务主管报告的机构。FATA要求对澳大利亚企业,实体或土地进行某些投资之前由FIRB先进行审查。主要是用于政府监控外国投资,用于确保这些投资是有利于澳洲本国的,而限制纯外国投资者投资现有房产,是为了防止投机炒房,导致房价的不合理上涨。


在FATA定义下的“外国人”才需要获得FIRB批准,这个“人”可以是个人,也可以是公司或者外国政府等等。

 

不同身份买家投资澳洲房产的区别?海外人士/TR临居/PR永居/公民


哪些人不需要获得FIRB批准?

 

01、澳洲公民


如果是澳洲公民,无论是常居住在海外还是澳洲境内,购买新房产、现有房产或空地,作为自住或者作为投资,都不需要得到FIRB的批准。


02、持有澳洲永居签证的外国公民


如果是持有任意类别的澳洲永居签证的外国公民,购买新房产、现有房产或空地,作为自住或者作为投资,都不需要得到FIRB的批准。

 

03、新西兰公民


如果是新西兰公民,购买新房产、现有房产或空地,作为自住或者作为投资,都不需要得到FIRB的批准,不过如果在合同交换时不在澳洲,根据不同州或领地的要求可能会需要缴纳外国人印花税附加费。


哪些人需要获得FIRB批准?

 

01、持有澳洲临居类签证


持有澳洲临居类签证(包括两步走的准PR签证,如482/489/491/820/309等),需要得到FIRB的批准,并且:


-只能购买一套现有房产而且必须是用于自住,如果不再是自住您需要将房产其出售,或者;


-可以购买房产作为投资,但是此套房产必须是新房产或空地用于建造新房产。


请注意:如果持有临居类签证与澳洲公民以Joint tenants(配偶双方在房产中拥有相同的50/50份额)的方式共同购买房产并且两人是配偶关系(包括法律婚姻和事实婚姻,包括异性或者同性),则不需要FIRB的批准。但是,如果与澳洲公民是其他关系,比如商业合作伙伴、父母和孩子、兄弟姐妹、亲人或者朋友,就还是需要FIRB的批准。

 

不同身份买家投资澳洲房产的区别?海外人士/TR临居/PR永居/公民

 

02、外籍投资人士


如果是外籍投资人士,需要得到FIRB的批准,这套作为投资用途的房产必须是新房产或者空地用于建造新房产,不能是现有房产,投资后可以出租给其他人(包括比如在澳洲留学的孩子或者亲戚)。


海外人士可以购买的房产类型

 

01、新宅


之前未作为住宅出售且之前未被占用的房产。如果开发商出售了投资物业,那么它必须没有被占用超过12个月。


全新住宅包括从非住宅用途(例如:办公室或仓库)改为住宅之用,而作出大幅度翻新的建筑,但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

 

02、空地


在批准日期的四年内建造房产。一旦施工完成,必须在30天内向FIRB提交证明。

 

03、二手房


 外国投资者可以购买已建成的住宅,条件是他们计划重新开发该物业并增加住房数量。


他们要把现有的房产推倒,取而代之,在土地上增加一个或多个住宅。重建的条件是必须增建一个以上的房产。


重新开发也有时间限制。拆除、重建和新房产的建设必须在FIRB批准后的四年内完成,并且必须在建设完成后的30天内向他们提交证明。


 临时居民(持有临时居留签证)购买澳大利亚房产。


临时居民可以申请购买二手住宅物业居住,但条件是他们一旦离开该国就需要出售该房屋。但是,如果临时居民成为公民或永久居民,他们就不必出售该住宅。


譬如:持有一年以上的学生签也可以购买一套自住的二手别墅/公寓,但是在学生签到期3个月内就要卖掉。另外,陪读父母的签证在孩子18岁后就失效了,如果房产写了陪读父母的名字,房产也要在失效前卖掉。


商业地产。


与住宅相比,FIRB通常会批准商业投资,譬如农场、仓库、葡萄庄园等等。


对于(新房)的楼花和期房的购买,FIRB并不要求海外人士签证到期后就必须要卖掉。不过,对于二手房住宅物业,FIRB要求海外人士签证到期离开时就要出售该房屋。


对于(新房)的楼花和期房的购买,FIRB并不要求海外人士签证到期后就必须要卖掉。不过,对于二手房住宅物业,FIRB要求海外人士签证到期离开时就要出售该房屋。

 

不同身份买家投资澳洲房产的区别?海外人士/TR临居/PR永居/公民


02、税费的区别


海外人士购买住宅类房产需缴纳的费用


01、购房前


FIRB申请费


海外买家在澳洲购房前,一定要向FIRB(Foreign Investment Review Board,澳洲海外投资审查部门)提出申请,并支付海外投资审理费。

 

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2022年FIRB的价位依据所要购置的房价区间进行分级:


购买100万澳币以下的房产需要缴纳$6,350澳币;


购买100 万-200 万澳币的房产,需要缴纳大约为$12,700澳币,以此类推。


该费每年会有上调,从开始审批到通知结果,全流程通常在 40 个工作日以内结束。


? 印花税与附加海外印花税


无论海外与当地买家,都需要缴纳印花税(Stamp Duty Tax),但是各州印花税算法不同,例如新州为4%,维州为5.5%。


海外买家需要在此印花税基础上额外缴纳海外附加印花税(Surcharge),各州税率如下:


新南威尔士州与维多利亚州:8%;


昆士兰州、南澳与西澳:7%。


海外买家须在交换合同之后 3 个月内缴付印花税,如果房屋交房在这 3 个月内发生, 则印花税须在交房之前支付。


例如,如果您在悉尼购房房产(新州),您需要支付4%+8%=12%的印花税;您在墨尔本购买房产(维州),您需要支付5.5%+8%=13.5%的印花税。


02、购房后

 

土地税


土地税一年一交,依据房主所持有所有土地的总计价值计算,自住房免征。


如果是本地买家,每一个个人或者家庭只能以一处房产作为自住,除此之外所有拥有的土地若是低于起征点,也无需缴付土地税。


2021年的土地税起征点为$755,000澳币;


2016年6月21日起,澳洲政府对海外买家开始征收土地税附加税(Land Tax Surcharge),即海外买家会有额外土地税需要缴纳,附加税的现税率为2%;


2023年1月1日起,新州土地税附加税率增长到4%。


这对于大量拥有土地(别墅)的海外买家来说,影响较大。但对于持有公寓的海外买家来说,影响比较小,毕竟公寓自带土地价值比较小。

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