澳洲联邦政府近日在Budget 2026–27中提出，对住宅投资相关的两大税务——负扣税（Negative Gearing）与资本利得计税折扣（CGT Discount）进行重大调整。

重点内容

澳洲政府正式公布CGT改革方向。根据目前公布的预算文件，从2027年7月1日起，政府将对投资房税务制度进行重大调整。整体政策方向已经十分明确：未来将进一步鼓励资金流向新增住房供应，而非二手住宅市场。

//新房与二手房，税务差距或进一步扩大

按照旧制度，投资房持有超过12个月后，出售时的增值部分仅需按50%合并至个人所得计税。例如房产增值60万，实际只按30万纳税。

而新政实施后，未来有可能改为采用CPI Indexation（通胀指数化）方式计算CGT。对于2027年7月1日之后的增值部分，政府可能会先根据通胀调整资产的增值总额，只对“实际增值”的部分征税，而非对全部账面增值征税。并且设立30%的最低CGT税率，以限制通过低收入年份或税务结构大幅降低CGT的情况。?

*新税率计算方法仅针对2027年7月1日之后的增值部分

而购买新建住宅并持有超过12个月后卖出，仍可能继续享受按50%的增值计税，或选择使用CPI Indexation，两者可择优使用。未来新房与二手房之间的税务差距，可能会进一步扩大。不过，截至目前，这些仍属于税改讨论方向，澳洲政府尚未正式立法实施。

//为何利好海外投资买家？

在当前政策下，海外买家仅允许购买新房及期房，并无法购买澳洲二手住宅。因此，这次预算案与澳洲近年的整体住房政策高度一致。政府正在持续鼓励资本进入并刺激新增住房供应，未来新房市场的重要性或将进一步提升。

*图片来源：The Onsite Manager

//哪些项目可能更受益？

如果政策最终通过，未来具备“新增住房供应”属性的项目，或将继续成为政策重点支持方向。从长期来看，政策方向、资金流向及税务逻辑，或都将进一步偏向新房市场。

如果该预算案最终通过，澳洲住宅投资市场的税务优势，未来或将更加偏向“新房”与“新增住房供应”。而这也进一步强化了澳洲近年来持续推动新房建设、缓解住房短缺的整体政策方向。目前政策仍未正式立法，最终细节仍需等待后续政府及ATO进一步公布。截至目前，这些仍属于税改讨论方向，澳洲政府尚未正式立法实施。

此外，澳洲政府此次还对负扣税（Negative Gearing）提出了新的改革方向。这一部分我们将在下期继续解读。