专家表示，在富裕的购房者和那些在疫情期间累积大量资本的人的推动下，首府城市内环城区的房价今年有望跑赢市场。

那些从家庭获得经济和实际支持的买家，是这些市场上的新兴力量，也可能推高房价。

Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，在利率下降之前，这批买家将继续主导房地产市场。

他表示：“我认为，在我们看到降息之前，市场将继续由高收入或富有的买家推动。”

“鉴于这些买家通常集中在内环城区，这可能意味着这些地区将继续表现出色。

“这也意味着我们不太可能看到新房购买活动的改善，比如期房或土地别墅——事实上，1月份HIA新房销售再次下降，这表明未来独立式建筑存在下行风险。”

Cacho表示，去年房价意外强劲反弹(涨幅超过8%)，主要是由收入较高的借款人和存款较多、不受信贷限制的人推动的。

“我们可以从CBA的数据中看到，贷款申请人的平均收入增长速度是整体人口收入增长速度的两倍，因此市场越来越多地受到高收入买家的推动，”他说。

CBA发布的半年贷款数据显示，在截至去年12月的6个月里，年收入在20万至50万澳元之间的借款人所占比例跃升至30%以上。

相比之下，同期年收入在7.5万澳元至10万澳元之间的贷款申请人比例仅上升至9%左右。

Cacho估计，一个家庭的收入需要比中位数高出50%，才能买得起普通住房。在悉尼，现在的要求是收入比中位数高出80%。

这意味着借款人需要每年赚148,560澳元才能负担得起全国平均价格的房产。悉尼的买家需要每年挣到220,584澳元才能买得起一套普通的房子，而墨尔本和布里斯班的买家则需要大约15.3万澳元。

他表示：“从本质上讲，在首府城市，只有收入至高的20%至40%的人，现在才能舒适地买得起一套普通住房。”

Canstar金融专家Steve Mickenbecker表示，对于单身首次购房者来说，他们通常更年轻，可能收入较低，买不起普通住房。

他认为：“情侣们更容易迈出第一步。”

“对于投资者来说，那些仍然有贷款，并正在使用资产净值购买投资房的人的情况很艰难。

“偿还这两种贷款的成本很明显，只有高收入家庭才能参与其中。”

澳大利亚审慎监管局的数据显示，去年第三季度，以20%或更低首付的新住房贷款比例从2020年第四季度的42%降至28.7%。

贷款经纪公司Shore Financial的首席执行官Theo Chambers表示，目前市场上的许多买家在过去3年里积累了大量资产净值，因此他们可以投入更多首付，推高房价。

他表示：“这些买家受益于房地产繁荣，所以他们不担心过去两年利率上升会损害他们的借贷能力，因为他们已经积累了大量的现金或资产。”

比较网站RateCity的研究主管Sally Tindall表示，尽管利率上升打破了家庭可以从银行贷款的至高额度，但那些不打算以满额或接近满额贷款的人可能不会受到影响。

她表示：“CBA的数据显示，在截至2023年12月的6个月里，89%的新借款人在申请贷款时仍有未尽的借贷能力。”

McCrindle Research的人口统计学家Mark McCrindle表示，婴儿潮一代的父母或祖父母为子女提供的经济和实际支持，使许多有抱负的购房者能够进入房地产市场，并可能推动了房价上涨。

他认为：“婴儿潮一代占人口的21%，拥有全国财富的48%，他们通过将财富转移给年轻一代，对经济格局产生了重大影响。”

“他们不仅帮助了自己的孩子，还直接帮助了他们的孙辈，比如贷款、私人贷款，或者可能成为房产的共同租户。

“在很多情况下，婴儿潮一代正在帮助他们的子女或孙辈进入房地产市场，让他们在家里住得更久，或者承担一些其他费用，比如托儿费，让孩子们存下更多的存款。”

参考资料：AFR